Von Sven Kersten, Geschäftsführer Investment · Immoraum GmbH · Zuletzt aktualisiert: 18. Juni 2026

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Bodenbildung erreicht – aber kein breiter Aufwärtstrend

Der Stuttgarter Mehrfamilienhaus-Markt hat sich nach den Korrekturen von 2022–2024 stabilisiert. Kaufpreise bewegen sich seitwärts, Qualität und Lage entscheiden mehr denn je.

Nach dem Preishoch im ersten Quartal 2022 – Wohnungen wurden damals im Schnitt für rund 5.600 €/m² angeboten – hat der Markt korrigiert. Eigentumswohnungen liegen aktuell bei rund 4.600–4.850 €/m² (Q1 2026), Häuser im Bereich 4.760–5.400 €/m², je nach Lage und Qualität. Das entspricht einem Rückgang von rund 14–18 % gegenüber dem Hochpunkt – aber einer Stabilisierung seit über einem Jahr.

Gut vermietete, modernisierte Objekte in zentralen Lagen bleiben gefragt. Ältere Bestände mit Sanierungsbedarf und schlechter Energiebilanz werden selektiver bepreist – teils 5–10 % unter früheren Höchstwerten.

Immoraum-Einschätzung: Den einen Stuttgarter Markt gibt es nicht mehr. Wer 2026 kauft oder verkauft, muss objektspezifisch kalkulieren. Die richtige Frage ist nicht „Wie läuft der Markt?“, sondern „Was leistet dieses Objekt konkret?“

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Was Mehrfamilienhäuser in Stuttgart aktuell kosten

Mehrfamilienhäuser werden in Stuttgart 2026 zum 15- bis 28-fachen der Jahresnettomiete gehandelt – je nach Lage, Baujahr und Mietstruktur.

Lage / Objekttyp	Kaufpreisfaktor	Bruttorendite	Tendenz
Toplage (West, Degerloch, Mitte)	18–24x	4,2–5,6 %	stabil
Mittlere Lage (Süd, Heslach, Feuerbach)	15–20x	5,0–6,7 %	leicht aufwärts
Entwicklungslage (Bad Cannstatt, Zuffenhausen)	13–17x	5,9–7,7 %	Potenzial
Bestand mit Sanierungsbedarf (alle Lagen)	11–15x	6,7–9,1 %	Capex einrechnen

Die Nettoanfangsrendite liegt je nach Objekt 0,5–1,2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Für die Ankaufsentscheidung ist ausschließlich die Nettosicht relevant.

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Strukturell steigende Mieten – trotz Regulierung

Neuvertragsmieten in Stuttgart sind 2025/26 um rund 3–5 % gestiegen. Die Kessellage und sinkende Fertigstellungszahlen halten den Wohnungsmarkt strukturell angespannt.

Für 2026 werden in Stuttgart nur noch rund 30.300 m² neue Wohnfläche fertiggestellt – deutlich unter dem Volumen von 2025 (165.300 m²). Der Wohnungsleerstand liegt strukturell unter 1 %. Die topografische Kessellage begrenzt Ausweichoptionen. Gleichzeitig hat die Renditekompression der Niedrigzinsphase Spuren hinterlassen: Der vdp-Index für Liegenschaftszinsen gab 2025 um 1,7 % nach.

Für Bestandshalter bedeutet das stabile bis wachsende Mieteinnahmen. Wer kauft, muss realistisch einpreisen, dass Mietwachstum allein keine Kaufpreiskorrekturen kompensiert. Kalkulation auf Basis der Ist-Miete – nicht des Marktmietpotenzials – bleibt die solide Grundlage.

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Was Finanzierungen für Mehrfamilienhäuser in Stuttgart aktuell kosten

Zehnjährige Hypothekenzinsen liegen im Juni 2026 zwischen 3,5 und 4,3 % – mit Tendenz aufwärts. Wer 30 % Eigenkapital einbringt, zahlt bei Faktor 20x rund 6.930 € monatlichen Kapitaldienst.

Der Bundesbank-Durchschnitt liegt bei 3,60 % effektiv. Bei 60 % Beleihungsauslauf und sehr guter Bonität sind Konditionen ab ca. 3,5 % erreichbar. Bei 80 % Beleihung und durchschnittlicher Bonität sind 4,0–4,3 % realistischer. Die EZB hat am 11. Juni 2026 die Leitzinsen erstmals seit September 2023 wieder angehoben – weitere Schritte sind möglich.

In 5 Schritten prüfen, ob die Finanzierung funktioniert:

1. Eigenkapital ermitteln
Mindestens 25–30 % des Kaufpreises einplanen – plus Kaufnebenkosten in BW (ca. 10–12 %: Grunderwerbsteuer 5 %, Notar, ggf. Makler), vollständig aus Eigenmitteln.

2. Kaufpreisfaktor und Nettoanfangsrendite prüfen
Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete = Faktor. Marktüblich sind 2026 in Stuttgart 15–28x je nach Lage. Nettoanfangsrendite nach Bewirtschaftungskosten berechnen, nicht nur Brutto.

3. Finanzierungsangebote einholen
Mehrere Banken und Vermittler vergleichen. Unterlagen bereithalten: Mietverträge, Betriebskostenabrechnung, Energieausweis, Grundbuchauszug, Bewirtschaftungsplan.

4. KfW-Förderung prüfen
Energetisch modernisierte Objekte können KfW-Förderkredite (BEG, KfW 261/297) mit vergünstigten Zinsen und Tilgungszuschüssen nutzen – spürbare Cashflow-Verbesserung.

5. Cashflow-Rechnung auf heutigem Zinsniveau aufstellen
Ist-Miete gegen Kapitaldienst + Bewirtschaftungskosten stellen. Nur wenn der Cashflow heute positiv ist, funktioniert das Investment.

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Drei konkrete Finanzierungsszenarien (30 % Eigenkapital, 2 % anfängliche Tilgung):

Kaufnebenkosten in BW (ca. 10–12 %: Grunderwerbsteuer 5 %, Notar, ggf. Makler) sind zusätzlich aus Eigenkapital aufzubringen und in den Szenarien nicht enthalten.

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Was Banken 2026 verlangen

Eigenkapital: Mindestens 25–30 % des Kaufpreises – plus Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenmitteln.

Unterlagen: Mietverträge, Betriebskostenabrechnung, Energieausweis, Grundbuchauszug, Bewirtschaftungsplan. Je vollständiger, desto kürzer die Prüfungsdauer und desto besser die Konditionen.

Zinsbindung: 10–15 Jahre empfohlen angesichts der möglichen Fortsetzung des Zinsanstiegs. Kurze Laufzeiten erhöhen das Anschlussfinanzierungsrisiko erheblich.

KfW-Förderung: Energetisch modernisierte oder neugebaute Objekte (BEG, KfW 261/297) können zinsvergünstigte Förderkredite und Tilgungszuschüsse nutzen – in jede Ankaufsprüfung einbeziehen.

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Die entscheidende Frage: Rechnet sich das Objekt nach Kapitaldienst?

Bei Nettoanfangsrenditen von typischerweise 3,5–5 % und Finanzierungskosten von 3,5–4,3 % ist der Rendite-Spread eng. Positiver Leverage ist 2026 nur mit hohem Eigenkapitaleinsatz und klarem Mietsteigerungspotenzial erreichbar.

Immoraum-Einschätzung: Die entscheidende Frage 2026 ist nicht, ob man finanzieren kann – sondern ob das Objekt nach Kapitaldienst und Bewirtschaftungskosten einen positiven Cashflow liefert. Das gelingt dort, wo die Ist-Miete marktgerecht ist, die Energieklasse gut und der Kaufpreis realistisch verhandelt wurde. Wer auf sinkende Zinsen spekuliert und zu Hochpreisen kauft, trägt ein doppeltes Risiko. Für Verkäufer: Realistische Preiserwartung und professionelle Aufbereitung entscheiden über Geschwindigkeit und Ergebnis.

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Wo Mehrfamilienhäuser 2026 gefragt sind

Stuttgart-West, Süd und Degerloch bieten Wertstabilität. Bad Cannstatt und Zuffenhausen bieten Rendite- und Entwicklungspotenzial bei moderateren Einstiegspreisen.

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Häufige Fragen

Was kostet die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses in Stuttgart 2026?
Zehnjährige Hypothekenzinsen liegen im Juni 2026 bei 3,5–4,3 % (Bundesbank-Durchschnitt: 3,60 % effektiv). Bei 30 % Eigenkapital und Faktor 20x ergibt sich ein monatlicher Kapitaldienst von ca. 6.930 € auf 1,8 Mio. € Kaufpreis (Sollzins 3,70 % + 2 % Tilgung). Kaufnebenkosten in BW (ca. 10–12 %) kommen separat hinzu.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart?
Mindestens 25–30 % des Kaufpreises, zuzüglich Kaufnebenkosten in BW (ca. 10–12 %). Bei 1,8 Mio. € Kaufpreis bedeutet das rund 540.000 € Eigenkapital plus ca. 180.000–216.000 € Nebenkosten – vollständig aus Eigenmitteln.

Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart 2026?
Typischerweise das 15- bis 28-fache der Jahresnettomiete, je nach Lage und Objektqualität. Eigentumswohnungen liegen bei rund 4.600–5.400 €/m². Toplagen am oberen Ende, Entwicklungslagen am unteren.

Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart 2026 als Investment?
Bei Nettoanfangsrenditen von 3,5–5 % und Finanzierungskosten von 3,5–4,3 % ist der Rendite-Spread eng. Das Investment funktioniert dort, wo Ist-Miete marktgerecht ist, Energieklasse gut und der Kaufpreis realistisch verhandelt wurde. Strukturell stützen steigende Neuvertragsmieten (+3–5 %) und chronischer Wohnungsmangel die Investitionsthese langfristig.

Welche Stuttgarter Stadtteile sind für Mehrfamilienhäuser am interessantesten?
Wertsicherung: Stuttgart-West, Süd, Degerloch, Heslach. Entwicklungspotenzial: Bad Cannstatt, Feuerbach, Zuffenhausen – mit moderateren Einstiegspreisen und wachsender Infrastruktur.

Gibt es Off-Market-Mehrfamilienhäuser in Stuttgart?
Ja. Ein erheblicher Teil der Transaktionen findet diskret statt. Immoraum pflegt ein aktives Netzwerk zu Eigentümern, Family Offices und institutionellen Investoren in der Region Stuttgart.