Wer einen Lebensmittelmarkt oder ein Fachmarktzentrum verkaufen möchte, steht vor drei Fragen: Welcher Kaufpreis ist realistisch? Ist ein Verkauf im bestehenden Zustand sinnvoll? Und lohnt es sich, zuvor den Mietvertrag zu verlängern oder in das Gebäude zu investieren?

Die Antworten hängen vom konkreten Objekt ab. Ein etablierter Betreiber wie ALDI, Lidl, REWE, EDEKA, PENNY oder Netto ist eine wichtige Ausgangsbasis. Für den Immobilienwert zählen jedoch vor allem die vertraglich gesicherten Mieteinnahmen, die Qualität des Standorts und die Kosten, die künftig beim Eigentümer verbleiben.

Aktueller Markt: Fachmarktimmobilien bleiben ein bedeutendes Segment

In den ersten neun Monaten 2026 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für rund 3,2 Milliarden Euro gehandelt. Insgesamt wurden 169 Transaktionen registriert. Das Volumen lag etwa ein Viertel unter dem Vorjahreszeitraum.

Rund 56 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Fachmarktprodukte – darunter lebensmittelgeankerte Immobilien, Fachmarktzentren und einzelne Non-Food-Fachmärkte. Die Nachfrage nach Nahversorgungsimmobilien blieb bestehen; gleichzeitig differenzieren sich die Preise zwischen Spitzenobjekten und Immobilien mit zusätzlichen Risiken stärker.

Für Eigentümer in Baden-Württemberg zeigt das: In diesem Segment finden weiterhin Verkäufe statt. Daraus lässt sich allerdings weder ein pauschaler Kaufpreisfaktor noch eine sichere Nachfrage für jedes Objekt ableiten.

Warum gleiche Jahresmieten unterschiedliche Kaufpreise ergeben

Die Jahresnettokaltmiete ist ein zentraler Ausgangspunkt der Bewertung. Entscheidend ist aber, wie dauerhaft diese Einnahmen sind und welche Ausgaben ihnen gegenüberstehen.

Ein vereinfachtes Beispiel: Zwei Lebensmittelmärkte erzielen jeweils 100.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Beim ersten läuft der Mietvertrag noch zwölf Jahre, das Gebäude ist gut instand gehalten und die Miete entspricht dem Standort. Beim zweiten endet die feste Laufzeit in zwei Jahren, zugleich stehen Arbeiten an Dach und Haustechnik an.

Trotz gleicher Einnahmen können sich unterschiedliche Kaufpreise ergeben. Käufer berücksichtigen die verbleibende Vertragsbindung, mögliche Mietausfälle und anstehende Investitionen. Auch eine besonders hohe Miete ist nicht automatisch ein Vorteil, wenn sie bei einer Anschlussvermietung voraussichtlich nicht mehr erreichbar wäre.

ALDI-, REWE- oder EDEKA-Markt verkaufen: Was im Mietvertrag zählt

Der Name des Betreibers allein reicht für eine Bewertung nicht aus. Wichtig sind die tatsächlich mietende Gesellschaft, ihre Bonität und die konkreten Vertragsbedingungen.

Vor einem Verkauf sollten insbesondere folgende Punkte geklärt sein:

• Wie lange läuft der Mietvertrag noch fest, und bestehen vorzeitige Kündigungsrechte?
• Welche Verlängerungsoptionen hat der Mieter?
• Unter welchen Voraussetzungen kann die Miete angepasst werden?
• Wer trägt die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und vereinbarte Umbauten?
• Liegen sämtliche Nachträge und Nebenvereinbarungen vor?

Eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters ist keine gesicherte zusätzliche Mietlaufzeit. Ebenso bedeutet eine Indexklausel nicht automatisch, dass die Miete jährlich vollständig mit der Inflation steigt.

Vollständige und nachvollziehbare Unterlagen helfen, Rückfragen früh zu klären und spätere Unsicherheiten in den Kaufpreisverhandlungen zu vermeiden.

Standalone-Märkte: Was passiert nach dem aktuellen Mietvertrag?

Ein Standalone-Markt ist eine einzeln stehende Handelsimmobilie, häufig mit eigener Stellplatzanlage und einem Hauptmieter. Bei einem solchen Objekt kann dessen Auszug einen erheblichen Teil oder die gesamten Mieteinnahmen betreffen.

Deshalb betrachten Käufer auch die Zeit nach dem bestehenden Mietvertrag. Entsprechen Verkaufsfläche und Gebäude noch den Anforderungen möglicher Betreiber? Sind Zufahrt, Anlieferung und Stellplätze ausreichend? Wie hat sich der Wettbewerb im Einzugsgebiet entwickelt?

Bei einer möglichen Nachvermietung zählen außerdem die genehmigte Nutzung und etwaige Nutzungsbeschränkungen. Ein bestehender Lebensmittelmarkt lässt sich nicht ohne Weiteres für jedes andere Handelskonzept verwenden.

Fachmarktzentren: Die Verteilung der Einnahmen prüfen

Bei einem Fachmarktzentrum können mehrere Mieter das Ausfallrisiko verteilen. Entscheidend ist jedoch, wie stark die Einnahmen tatsächlich von einzelnen Nutzern abhängen.

Ein Lebensmittelmarkt kann regelmäßige Kundenbesuche unterstützen. Sein Wegfall kann deshalb auch benachbarte Nutzungen beeinträchtigen. Käufer prüfen zudem, ob mehrere Mietverträge gleichzeitig auslaufen, wie gut freie Flächen nachvermietbar sind und welche gemeinsamen Kosten entstehen.

Neben den Mietflächen verdienen Dach, Gebäudetechnik, Stellplätze und Außenanlagen besondere Aufmerksamkeit. Mehrere Mieter bedeuten nicht automatisch geringeren Investitionsbedarf oder verlässlichere Erträge.

Baden-Württemberg: Die konkrete Lage entscheidet

Ein Lebensmittelmarkt in Stuttgart, Karlsruhe oder Freiburg ist nicht allein aufgrund seiner Stadtadresse höher zu bewerten als ein etablierter Nahversorger in einer kleineren Gemeinde.

Maßgeblich sind die örtliche Versorgungsfunktion, das Einzugsgebiet, die Erreichbarkeit und die Konkurrenz. Ein gut erreichbarer Markt mit einer wichtigen Funktion für sein Umfeld kann auch außerhalb der Großstädte eine überzeugende Grundlage haben. Umgekehrt gleicht eine hohe Einwohnerzahl Schwächen bei Zufahrt, Sichtbarkeit oder Flächenzuschnitt nicht automatisch aus.

Beim Verkauf von Fachmärkten in Baden-Württemberg müssen deshalb die konkrete Lage, der Mietvertrag und der Gebäudezustand gemeinsam betrachtet werden.

Mietvertrag vor dem Verkauf verlängern oder zunächst investieren?

Eine längere feste Mietlaufzeit kann die Planbarkeit für Käufer verbessern. Entscheidend sind jedoch die Bedingungen der Verlängerung.

Verlangt der Mieter dafür einen Umbau auf Kosten des Eigentümers, eine niedrigere Miete oder zusätzliche Rechte, müssen diese Verpflichtungen dem möglichen Vorteil beim Verkauf gegenübergestellt werden. Vor einer Vereinbarung sollte deshalb geprüft werden, wie das Objekt mit und ohne Verlängerung voraussichtlich bewertet wird.

Dasselbe gilt für Modernisierungen: Die Kosten einer Maßnahme werden beim Verkauf nicht automatisch vollständig vergütet. Manche Arbeiten beseitigen ein wesentliches Verkaufshindernis, andere lassen sich sinnvoll einem Käufer überlassen.

Auch ein Objekt mit Leerstand oder kurzer Mietlaufzeit kann verkauft werden. Dafür kommen beispielsweise Käufer infrage, die neu vermieten oder den Standort weiterentwickeln möchten. Die erforderlichen Maßnahmen, Kosten und Unsicherheiten sollten dafür nachvollziehbar sein.

Beispiele aus der Transaktionspraxis von Immoraum

Die veröffentlichten Transaktionen von Immoraum zeigen unterschiedliche Ausgangssituationen:

Vermieteter Einzelmarkt in Stuttgart-Feuerbach: Immoraum beriet den privaten Verkäufer eines rund 1.100 m² großen PENNY-Markts und vermittelte die Immobilie an Centerscape. Der Markt ist seit seiner Fertigstellung 2013 an PENNY vermietet. Es war die siebte gemeinsam mit Centerscape umgesetzte Transaktion.

Zur Transaktion in Stuttgart-Feuerbach.

Fachmarktzentrum mit mehreren Nutzungen in Wiesbaden: Bei einem rund 8.600 m² großen Fachmarktzentrum betreute Immoraum die Käuferseite, ein süddeutsches Family Office mit Sitz in Stuttgart. Zum Nutzungsmix gehören unter anderem Netto, TEDi sowie weitere Handels- und Dienstleistungsangebote.

Zur Transaktion in Wiesbaden.

Verkauf nach Repositionierung in Mering: Immoraum unterstützte einen Investor beim Ankauf eines leerstehenden Fachmarkts und begleitete dessen Repositionierung und Vollvermietung sowie anschließend den Verkauf. Hier ging der Veräußerung zunächst die wirtschaftliche Stabilisierung des Objekts voraus.

Zu den Referenzen von Immoraum.

Welche Angaben für eine erste Verkaufseinschätzung benötigt werden

Für eine erste Einordnung reichen zunächst die Adresse, die Mietfläche, die aktuelle Jahresnettokaltmiete und Angaben zur festen Mietvertragslaufzeit. Hilfreich sind außerdem Hinweise auf Leerstand oder größere anstehende Arbeiten.

Damit lässt sich zunächst beurteilen, welche weiteren Unterlagen benötigt werden und welche Fragen vor einem Verkauf zu klären sind. Eine fundierte Kaufpreiseinschätzung erfordert anschließend die Prüfung der Mietverträge und Objektunterlagen sowie des Standorts und Gebäudezustands.

Immoraum Real Estate Advisors aus Stuttgart berät Eigentümer beim Verkauf von Fachmärkten, Lebensmittelmärkten und Fachmarktzentren in Baden-Württemberg.

Für eine vertrauliche erste Einschätzung:
info@immoraum.de · +49 711 25 28 99-10