Verlängern, neu verhandeln oder umziehen — was sich 2026 für Büromieter in Stuttgart rechnet

Wer in Stuttgart eine Bürofläche mietet und vor einer auslaufenden Vertragslaufzeit steht, hat 2026 eine deutlich bessere Verhandlungsposition als in den vergangenen Jahren. Die Leerstandsquote liegt bei 6,6 Prozent, das sind rund 566.000 Quadratmeter kurzfristig verfügbarer Fläche. Die Durchschnittsmiete ist um etwa 17 Prozent gefallen, die Spitzenmiete leicht um 3 Prozent. Für Bestandsmieter heißt das: Eine reflexhafte Verlängerung zu unveränderten Konditionen ist 2026 fast nie die wirtschaftlich beste Antwort. Drei Wege stehen offen — Bleiben, Neu-Verhandeln oder Umziehen — und welcher der richtige ist, lässt sich an klaren Kriterien festmachen.

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Der Stuttgarter Büromarkt 2026 in Zahlen

Mehr als die Hälfte der 2025 abgeschlossenen Mietverträge wurde unter 18 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. Der Markt ist klar zweigeteilt: Zentrale Lagen wie Innenstadt, City innerhalb des Cityrings und Vaihingen/Möhringen bleiben gefragt. Randlagen wie Feuerbach/Zuffenhausen verzeichnen Leerstandszuwächse von über 30 Prozent.

Das Marktbild kippt damit klar zugunsten der Mieter. Eigentümer, deren Bestandsmieter eine Verlängerung andenken, haben ein starkes Eigeninteresse an einem Vertragsabschluss — denn eine Neuvermietung 2026 ist mit erheblichem Vermietungsrisiko, Mietausfall in der Übergangszeit und neuen Ausbauinvestitionen verbunden.

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Drei Optionen am Ende der Vertragslaufzeit

Option 1: Bleiben zu Bestandskonditionen

Wirtschaftlich sinnvoll nur dann, wenn die aktuelle Miete bereits unter dem Marktniveau liegt und der Standort funktional weiter passt. In der aktuellen Marktphase ist das der seltenste Fall. Wer 2018 oder 2019 abgeschlossen hat, zahlt wegen der zwischenzeitlichen Indexierung heute oft mehr als ein Neumieter im selben Gebäude.

Option 2: Bleiben zu neuen Konditionen — Renegotiate

Die in der aktuellen Marktphase häufigste sinnvolle Option für Mieter mit funktional intakter Bestandsfläche. Realistisch verhandelbar sind je nach Objekt und Lage:

1. Mietreduktion auf aktuelles Marktniveau, häufig zwischen 5 und 15 Prozent unter Bestandsmiete
2. Mietfreie Zeit von typischerweise zwei bis vier Monaten je fünf Jahre Laufzeit
3. Ausbaukostenzuschuss für Modernisierung der Bestandsfläche, zwischen 50 und 250 Euro pro Quadratmeter
4. Anpassung der Indexierungsklausel mit Kappungsgrenzen oder höheren Schwellenwerten
5. Flexibilisierung der Laufzeit durch Sonderkündigungs- oder Verlängerungsoptionen
6. Nachverhandlung der Nebenkostenstruktur und der Instandhaltungspflichten

Option 3: Umziehen auf eine neue Fläche

Wirtschaftlich sinnvoll, wenn die Bestandsfläche funktional nicht mehr passt — durch geänderte Flächenanforderungen aufgrund hybrider Arbeitsmodelle, fehlende ESG-Eignung des Gebäudes oder eine signifikant bessere Marktopportunität an anderer Stelle. Die Verhandlungspositionen für Neumieter sind 2026 so gut wie seit Jahren nicht mehr.

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Wann lohnt sich was? Fünf Konstellationen aus der Praxis

Bestandsmiete liegt deutlich über Marktniveau, Standort passt

Klassischer Renegotiate-Fall. Mietreduktion auf Marktniveau plus mietfreie Zeit plus Ausbauzuschuss sind in den meisten Fällen verhandelbar — Voraussetzung ist eine glaubwürdige Alternative am Markt.

Bestandsfläche zu groß durch Hybridarbeit

Renegotiate mit Flächenreduktion oder Umzug auf eine kleinere, modernere Fläche. Im aktuellen Markt sind beide Wege gangbar. Die Wahl hängt davon ab, ob der Bestandsvermieter eine Teilrückgabe oder Untervermietung mitträgt.

Bestandsobjekt erfüllt ESG-Anforderungen nicht mehr

Veraltete Energieeffizienz wirkt sich auf Nebenkosten, Mitarbeiterattraktivität und gegebenenfalls auf eigene Berichtspflichten aus. Ohne substanzielle Sanierungszusage des Eigentümers ist Umziehen häufig die rationalere Wahl.

Standort passt nicht mehr zur Belegschaft

Verschobene Mitarbeiterwohnorte, geänderte Pendlerströme oder eine veränderte Talentstrategie können einen funktional intakten Standort wirtschaftlich entwerten. Die aktuellen Marktkonditionen sind ein günstiger Zeitpunkt für einen strategischen Standortwechsel.

Bestandsmiete unter Marktniveau, Standort passt

Der seltene Fall, in dem schlichtes Verlängern die rationalste Option ist. Auch hier lohnt eine Prüfung der Vertragsklauseln zu Index, Nebenkosten und Optionen — die Hebel sind kleiner, aber existent.

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Total Cost of Occupancy: Die ehrliche Rechnung über die gesamte Laufzeit

Eine belastbare Entscheidung zwischen Verlängern und Umziehen lässt sich nicht über die Quadratmetermiete allein treffen. Sie setzt eine Total-Cost-of-Occupancy-Betrachtung über die geplante Vertragslaufzeit voraus.

Auf der Bleiben-Seite stehen: laufende Miete, erwartete Indexsteigerung, Nebenkosten, gegebenenfalls Modernisierungsbeiträge und entgangene Effizienzgewinne durch eine veraltete Flächenstruktur.

Auf der Umzugs-Seite stehen: Listmiete abzüglich Incentives, Umzugskosten, Ausbaukosten abzüglich vom Vermieter übernommener Anteile, doppelte Mietzeiten in der Übergangsphase und Produktivitätseffekte.

Erst die saldierte Betrachtung über fünf oder zehn Jahre gibt eine ehrliche Antwort. In der Mehrzahl der Verhandlungsmandate, die wir in den letzten Quartalen begleitet haben, ist Renegotiate die wirtschaftlich beste Option. In einem knappen Drittel rechnet sich der Umzug. In den verbleibenden Fällen liegt die Bleiben-Option zu Bestandskonditionen vorne.

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Drei Hebel, die in der aktuellen Marktphase besonders wirken

1. Zeit

Wer 18 bis 24 Monate vor Vertragsende ernsthaft in die Marktanalyse einsteigt, verhandelt aus einer deutlich besseren Position als ein Mieter, der drei Monate vor Auslauf reagieren muss. Vermieter spüren den Unterschied und kalibrieren ihre Angebote entsprechend.

2. Glaubwürdigkeit der Alternative

Eine Renegotiate-Verhandlung ist nur dann effektiv, wenn der Bestandsvermieter überzeugt ist, dass die Alternative real geprüft wird. Eine echte parallele Marktrecherche mit konkreten Optionsobjekten ist in der Verhandlung der größte ökonomische Hebel.

3. Strukturierung der Incentives

Mietfreie Zeit, Ausbaukostenzuschuss und Cash Incentive sind aus Eigentümersicht nicht gleichwertig — aus Mietersicht ebenfalls nicht. Welche Form für den jeweiligen Mieter den höchsten Barwert hat, hängt von Bilanzstruktur, Steuerlage und Investitionsplänen ab. Eine saubere Aufteilung kann denselben Aufwand des Vermieters in einen deutlich höheren Mietervorteil übersetzen.

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Häufige Fragen zur Vertragsverlängerung von Büroflächen in Stuttgart

Wie viel Mietreduktion ist bei einer Vertragsverlängerung 2026 realistisch?

Je nach Lage, Objektqualität und Verhandlungsposition liegt die realistische Reduktionsspanne in Stuttgart aktuell zwischen 5 und 15 Prozent gegenüber der Bestandsmiete — ergänzt um nicht-monetäre Incentives wie mietfreie Zeit und Ausbaukostenzuschüsse. In Randlagen mit hoher Leerstandsquote sind teilweise größere Hebel möglich.

Wann sollte ich mit der Vertragsverlängerung beginnen?

Idealerweise 18 bis 24 Monate vor Auslauf der bestehenden Mietzeit. Das gibt Raum für eine fundierte Marktanalyse, eine glaubwürdige parallele Standortsuche und eine Verhandlung ohne Zeitdruck. Wer drei bis sechs Monate vor Auslauf startet, verschenkt einen erheblichen Teil des Verhandlungshebels.

Was ist eine mietfreie Zeit aus Mietersicht wert?

Drei mietfreie Monate auf eine fünfjährige Laufzeit entsprechen einer effektiven Mietreduktion von rund 5 Prozent über die Gesamtlaufzeit. Die Vorteilhaftigkeit gegenüber einer reinen Mietreduktion hängt von der Cashflow-Lage des Mieters und steuerlichen Aspekten ab.

Lohnt sich ein Umzug der Bürofläche im aktuellen Marktumfeld?

Ein Umzug lohnt sich ökonomisch insbesondere dann, wenn die Bestandsfläche funktional nicht mehr passt — etwa durch zu große oder ungeeignete Flächen, fehlende ESG-Eignung oder einen ungünstigen Standort. Bei intakter Bestandsfläche ist Renegotiate meist günstiger, weil Umzugs- und Ausbaukosten eingespart werden.

Welche Stuttgarter Teilmärkte bieten 2026 die besten Konditionen für Büromieter?

Die größten Mieterhebel finden sich in Randlagen wie Feuerbach/Zuffenhausen, wo der Leerstand 2025 um über 30 Prozent gestiegen ist. Innenstadtlagen, der Bereich innerhalb des Cityrings und Vaihingen/Möhringen bleiben grundsätzlich nachfragestärker, bieten aber bei Bestandsverlängerungen ebenfalls deutlichen Verhandlungsspielraum.

Welche Klauseln im bestehenden Mietvertrag sollte ich vor der Verhandlung prüfen lassen?

Zentral sind Indexierungsklausel, Optionsrechte, Sonderkündigungsrechte, Untervermietungsklauseln, Nebenkostenstruktur, Schönheitsreparaturen und Instandhaltungspflichten. Diese Punkte bestimmen den Verhandlungsspielraum bei einer Verlängerung und die Wechselkosten bei einem Umzug.

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Fazit: 2026 ist ein Mietermarkt — die Entscheidung verdient eine saubere Analyse

Der Stuttgarter Büromarkt 2026 ist in der Breite ein Mietermarkt. Wer eine Mietvertragsverlängerung in den nächsten 24 Monaten vor sich hat, sollte die Stay-or-Go-Frage als das behandeln, was sie ist: eine strategische Standortentscheidung mit erheblichem finanziellen Hebel. Eine fundierte Total-Cost-of-Occupancy-Analyse, gepaart mit einer realistischen Einschätzung der Bestandsfläche und einer parallelen Marktrecherche, ist 2026 keine Kür, sondern Voraussetzung für eine ökonomisch saubere Entscheidung.

Über die Laufzeit eines neuen Vertrags liegen die Hebel je nach Flächengröße im sechs- bis siebenstelligen Bereich. Das ist die Größenordnung, in der diese Entscheidung gedacht werden sollte.

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