In einigen Stuttgarter Stadtbezirken sind die Bestandsmieten erstmals seit Jahren zurückgegangen – in anderen steigen sie moderat weiter. Was steckt dahinter, und was bedeutet das konkret für Eigentümer und Transaktionsparteien von Mehrfamilienhäusern?

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Differenziertes Bild: Nicht alle Bezirke zeigen dieselbe Dynamik

Der Stuttgarter Wohnungsmarkt galt lange als verlässlich einseitig – steigende Mieten, knappes Angebot, hohe Nachfrage. Aktuelle Marktdaten für Bestandsobjekte (ohne Neubau) zeigen nun erstmals eine gewisse Differenzierung zwischen den Stadtbezirken. Während in zentralen, stark nachgefragten Lagen wie Mitte, West und Süd die Mieten weiterhin moderat ansteigen, haben einige äußere und dezentralere Bezirke 2025 leichte bis deutliche Rückgänge verzeichnet.

Der auffälligste Rückgang wurde im Bezirk Münster registriert: Dort sank die mittlere Nettokaltmiete für Bestandswohnungen von 2024 auf 2025 um mehr als zwei Euro pro Quadratmeter. Auch in Zuffenhausen war ein Rückgang von rund einem Euro je Quadratmeter zu beobachten. Beide Bezirke weisen eine dezentralere Lage, längere Wege in die Innenstadt und eine im Stuttgarter Vergleich weniger dicht ausgebaute ÖPNV-Anbindung auf.

Quelle: Immoraum GmbH auf Basis aktueller Marktdaten (Bestandswohnungen, Angebotsmieten Median, 2024/2025). Neubauten nicht berücksichtigt.

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Warum sinken die Mieten in einigen Bezirken – und warum gerade jetzt?

Die Entwicklung ist kein Zufall, sondern Ausdruck struktureller Verschiebungen im Markt. Stuttgart hat ein im bundesweiten Vergleich bereits sehr hohes Mietniveau – dieses hohe Ausgangsniveau begrenzt den Spielraum für weiteres starkes Wachstum. Bezirke, die dieses Spitzenniveau in den vergangenen Jahren überproportional mitgemacht haben, ohne die entsprechende Nachfragegrundlage zu besitzen, sind nun anfälliger für Korrekturen.

Gleichzeitig haben sich die Rahmenbedingungen auf der Nachfrageseite verändert: Zuletzt haben steigende Mieten, ein begrenztes Angebot und etwas günstigere Finanzierungskonditionen dazu geführt, dass wieder mehr gekauft wird. Ein Teil der Mietmarkt-Nachfrage – vor allem solvente Haushalte, die früher aufgrund hoher Zinsen gemietet hatten – wandert zurück in den Kaufmarkt. In zentralen Lagen mit ausgeprägter Eigennutzernachfrage kompensiert das den Rückgang vollständig. In dezentralen Lagen kann das den Mietmarkt spürbar entlasten.

Strukturell bleibt Stuttgart ein Angebotsmarkt: Die topographischen Bedingungen schränken die Stadtentwicklung nach außen erheblich ein, Nachverdichtung in zentralen Lagen ist begrenzt möglich, und Stuttgart weist im bundesweiten Vergleich der Großstädte die niedrigsten Fertigstellungsquoten neuer Wohnungen auf. Der Leerstand ist minimal, und die Anzahl der Haushalte wächst schneller als die Bevölkerung – getrieben durch den anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten. Beides spricht dafür, dass strukturelle Mietpreissteigerungen mittelfristig weiter das Grundbild bestimmen, jedoch moderater als in einzelnen Vorjahren.

Strukturelle Engpassfaktoren in Stuttgart — Topographie begrenzt flächenmäßige Stadterweiterung erheblich — Niedrigste Wohnungsfertigstellungsquote unter deutschen Großstädten — Wachstum der Haushaltszahl übersteigt das Bevölkerungswachstum — Minimaler Leerstand, anhaltende Angebotsknappheit — Trend zu kleineren Wohnungen treibt Nachfrage in preisgünstigeren Segmenten

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Was bedeutet das für MFH-Eigentümer?

Vervielfältiger und Kaufpreise: Wo stehen wir?

Die Mietpreisentwicklung ist direkt wertbestimmend für Mehrfamilienhäuser. Der Kaufpreis eines MFH errechnet sich im Wesentlichen als Produkt aus der Jahresnettokaltmiete (IST oder Marktmiete) und dem marktüblichen Vervielfältiger – dem sogenannten Faktor.

Gut vermietete Bestandsobjekte in A-Lagen (Mitte, West, Süd, Teile Nord/Ost) werden in Stuttgart aktuell in Abhängigkeit von Baujahr, Zustand und Mieterstruktur mit Faktoren zwischen ca. 23- bis 28-fach der Jahresnettokaltmiete gehandelt – trotz der Zinskorrektur der vergangenen Jahre stabilisiert durch die anhaltend hohe Nachfrage.

Objekte in B-Lagen (dezentrale Bezirke, ältere Bausubstanz, Sanierungsbedarf) liegen mit Faktoren von ca. 18- bis 22-fach deutlich darunter – und spüren einen etwaigen Mietrückgang unmittelbarer, da sowohl Zähler (Miete) als auch der Marktfaktor unter Druck geraten können.

Auswirkungen auf Bestandshalter

Für Eigentümer, die ihr MFH langfristig halten, ist die aktuelle Differenzierung kein Alarmzeichen, aber ein Anlass zur Überprüfung der Portfolioposition. Konkret empfehlen sich folgende Betrachtungen:

— Mietansätze mit aktueller Marktmiete abgleichen: Liegt die IST-Miete bestehender Verträge bereits über dem aktuellen Marktniveau des Bezirks, besteht bei Neuvermietung ggf. kein Spielraum für Erhöhungen – in einzelnen dezentralen Lagen sogar Anpassungsdruck nach unten. — Modernisierungspotenzial bewerten: In Bezirken mit Mietrückgang kann eine gezielte energetische oder wohnqualitative Aufwertung helfen, die Vermietbarkeit zu sichern und den Vervielfältiger zu stabilisieren. — Mietausfallrisiken einschätzen: Kleinere Wohnungen in zentralen Lagen sind strukturell am wenigsten betroffen und werden laut aktuellem Marktbild die stärkste Preisentwicklung zeigen.

Auswirkungen auf Verkäufer

Wer ein MFH in einem der betroffenen dezentralen Bezirke verkaufen möchte, sollte die aktuelle Preiskorrektur nicht ignorieren, aber auch nicht übergewichten. Entscheidend für eine erfolgreiche Transaktion sind:

— Realistische Preisfindung auf Basis der tatsächlich erzielbaren Marktmiete – nicht der optimistischen Spitzenmiete der Vorjahre. Der Markt nimmt übergangene Preise in dezentralen Lagen heute nicht mehr widerspruchslos hin. — Dokumentationsqualität: Ein vollständiges, gepflegtes Exposé mit aktueller Mieterübersicht, Grundrissen, Nebenkostenabrechnung und Modernisierungsnachweis ist in einem selektiveren Käufermarkt ein echter Wettbewerbsvorteil. — Timing: Angesichts wieder steigender Kaufaktivität (mehr Transaktionen, höhere Geldumsätze) und leicht entspannter Finanzierungsbedingungen ist das Marktfenster aktuell günstiger als noch in der Hochzinsphase 2022/2023.

Auswirkungen auf Käufer und Investoren

Für Erwerber bietet die aktuelle Differenzierung eine differenziertere Ankaufsstrategie als noch vor wenigen Jahren. Wer Stuttgarter MFH-Objekte zu einem Faktor unterhalb der Spitzenbewertung sucht, findet in dezentraleren Bezirken realistischere Kaufpreiserwartungen. Dabei gilt:

— Ankaufsrendite prüfen: Die Initialrendite eines B-Lage-Objekts kann attraktiv wirken – entscheidend ist, ob die nachhaltig erzielbare Miete das Niveau trägt, das der Kaufpreis impliziert. — Mikrolagenqualität: ÖPNV-Anbindung, Distanz zur Innenstadt und Infrastruktur im direkten Umfeld sind in Stuttgart wichtigere Preistreiber als in flächigeren Märkten. Zwei Bezirke mit ähnlichem Namen können sich stark unterscheiden. — Sanierungsbedarf einrechnen: Die Energetik des Gebäudes beeinflusst zunehmend die Vermarktbarkeit. Objekte mit schlechter Effizienzklasse erfordern einen Abschlag auf den Kaufpreis, der den Modernisierungsaufwand realistisch abbildet.

Worauf beim MFH-Kauf in Stuttgart aktuell besonders zu achten ist — Nachhaltige Marktmiete (nicht Spitzenmiete) als Bewertungsgrundlage — ÖPNV-Anbindung und Distanz zur Innenstadt als Hauptpreistreiber — Energetischer Zustand: Effizienzklasse und Sanierungsbedarf einpreisen — Mietvertragslaufzeiten: Potenzial für Anpassungen bei Neuvermietung prüfen — Kaufpreisfaktor im Verhältnis zur Lage: B-Lage ≠ A-Lage-Faktor

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Ausblick: Moderate Normalisierung, kein Strukturbruch

Der Stuttgarter Wohnungsmarkt befindet sich in einer Phase moderater Normalisierung nach Jahren mit teils überdurchschnittlichen Mietsteigerungen. Eine fundamentale Trendwende – flächendeckend sinkende Mieten oder Kaufpreise – ist angesichts der strukturellen Angebotsknappheit, der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie der topographischen Baubeschränkungen nicht zu erwarten.

Die Differenzierung zwischen Bezirken wird jedoch zunehmen. Lagen mit sehr guter ÖPNV-Anbindung, urbanem Charakter und kurzen Wegen in die Innenstadt dürften weiterhin stabiles bis steigendes Mietniveau aufweisen. Dezentrale Bezirke werden selektiver bewertet, stärker vom Zustand des einzelnen Objekts abhängig und preissensitiver gegenüber Überangebot in bestimmten Größenkategorien.

Für Eigentümer und Transaktionsparteien bedeutet das: Pauschale Marktaussagen helfen weniger als früher. Die Entscheidung – ob Halten, Verkaufen oder Ankaufen – sollte lagespezifisch, objektbezogen und auf Basis aktueller Marktmieten getroffen werden.

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Immoraum GmbH · Uhlandstraße 14, 70182 Stuttgart · www.immoraum.de Exklusiver Stuttgart-Partner von NAI Partners Germany | NAI Global · Gegründet 2012 Dieser Markteinblick dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle Marktdaten beruhen auf aktuellen Angebotsmieten (Bestand, ohne Neubau), Median-Werte.