Gleichzeitig ist weiterhin Kapital im Markt vorhanden. Stiftungen, Family Offices, private Investoren, Unternehmerfamilien und spezialisierte Bestandshalter prüfen weiterhin Ankäufe – allerdings differenzierter als noch während der Niedrigzinsphase.

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Büro- und Geschäftshäusern in Stuttgart und Baden-Württemberg stellt sich deshalb weniger die Frage, ob es grundsätzlich Käufer gibt. Entscheidend ist vielmehr:

Welcher Käufer passt zur Immobilie, wie bewertet dieser das Objekt und wie sollte ein Verkaufsprozess aufgebaut werden?

Investmentmarkt 2026: Käufer sind aktiv, aber selektiver

Die Anforderungen auf Käuferseite haben sich verändert.

Während in früheren Marktphasen häufig steigende Preise und ein begrenztes Angebot die Kaufentscheidungen bestimmten, stehen heute nachhaltiger Cashflow, Finanzierung, zukünftige Investitionen und die langfristige Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie stärker im Mittelpunkt.

Dabei unterscheiden sich die Anforderungen erheblich nach Assetklasse.

Ein voll vermietetes Wohn- und Geschäftshaus in einer etablierten Stuttgarter Lage wird anders kalkuliert als ein Bürogebäude mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen. Ein Mehrfamilienhaus mit Mietentwicklungspotenzial spricht wiederum andere Käufergruppen an als ein langfristig vermietetes Gewerbeinvestment.

Gerade deshalb ist eine pauschale Einschätzung des Investmentmarktes für eine konkrete Verkaufsentscheidung nur begrenzt hilfreich.

Für Eigentümer ist entscheidend, wie die eigene Immobilie innerhalb des aktuellen Käufermarktes positioniert werden kann.

Welche Käufergruppen aktuell Immobilien erwerben

Aus unserer laufenden Marktbeobachtung und den zuletzt begleiteten Transaktionen sehen wir insbesondere folgende Käufergruppen aktiv:

Stiftungen suchen häufig langfristig werthaltige Immobilien mit stabilen Erträgen und guten Standortqualitäten.

Family Offices und Unternehmerfamilien interessieren sich sowohl für klassische Bestandsimmobilien als auch für Objekte mit Entwicklungspotenzial. Die jeweiligen Ankaufsprofile können sich dabei deutlich unterscheiden.

Private Investoren spielen insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie kleineren und mittleren Gewerbeinvestments eine relevante Rolle.

Professionelle Bestandshalter und spezialisierte Investoren konzentrieren sich häufig auf klar definierte Nutzungsarten oder Investmentprofile, beispielsweise Büroimmobilien, Nahversorgung oder andere Gewerbeobjekte.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht:

„Wie viele Käufer gibt es?“

Sondern:

„Welche Käufer können genau diese Immobilie am besten bewerten und welches Kapital passt zum Objekt?“

Was unsere jüngsten Transaktionen zeigen

Die zuletzt von Immoraum begleiteten Verkäufe verdeutlichen, wie unterschiedlich die aktuell aktiven Käufergruppen sind.

In der Stuttgarter Innenstadt wurde zuletzt ein Büro- und Geschäftshaus mit rund 1.260 m² Mietfläche an eine regionale Stiftung vermittelt. Die Transaktion zeigt, dass langfristig orientiertes Kapital weiterhin gezielt nach Immobilien in etablierten innerstädtischen Lagen sucht.

In Stuttgart-Feuerbach begleitete Immoraum den Verkauf eines langfristig vermieteten Lebensmittelmarktes mit rund 1.100 m² Mietfläche an einen spezialisierten Immobilieninvestor.

Hinzu kommen zwei weitere zuletzt von Immoraum begleitete Immobilientransaktionen in Mannheim mit einem jeweiligen Volumen im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich. Käufer waren eine Stiftung beziehungsweise ein privater Investor. Weitere Einzelheiten zu diesen Transaktionen werden zu einem späteren Zeitpunkt veröffentlicht.

Auch weitere Verkäufe im Wohn- und Gewerbebereich zeigen, dass unterschiedliche Kapitalquellen weiterhin aktiv sind.

Für Eigentümer lässt sich daraus eine wichtige Erkenntnis ableiten:

Nicht jede Immobilie benötigt denselben Käuferkreis. Ein professioneller Verkaufsprozess beginnt deshalb mit der Analyse des Objekts und nicht mit einer möglichst breiten Vermarktung.

Büro- und Geschäftshaus in Stuttgart verkaufen: Investmentwert und Vermietbarkeit zusammendenken

Der Markt für Büro- und Geschäftshäuser hat sich in den vergangenen Jahren besonders stark differenziert.

Die aktuelle Jahresnettokaltmiete bleibt ein wichtiger Bewertungsfaktor. Für Käufer ist jedoch zunehmend entscheidend, wie nachhaltig dieser Ertrag tatsächlich ist.

Bei einem Büro- und Geschäftshaus in Stuttgart werden unter anderem folgende Faktoren analysiert:

• Lage und Mikrolage
• Mietvertragslaufzeiten
• Bonität und Struktur der Nutzer
• aktuelle und zukünftig erzielbare Mieten
• Leerstands- und Anschlussvermietungsrisiken
• Flächeneffizienz und Grundrissqualität
• technische Gebäudequalität
• energetischer Zustand
• zukünftiger Investitionsbedarf
• Drittverwendungsfähigkeit
• Qualität der Einzelhandels-, Gastronomie- oder sonstigen Gewerbenutzung

Insbesondere bei Büroimmobilien wird deshalb nicht nur der bestehende Mietvertrag bewertet.

Ein Käufer stellt sich immer auch die Frage:

Wie wettbewerbsfähig ist dieses Gebäude bei der nächsten Vermietung?

Genau an dieser Stelle greifen Investment und Vermietung unmittelbar ineinander.

Immoraum begleitet neben Investmenttransaktionen laufend die Vermietung von Büro- und Gewerbeflächen in Stuttgart und Baden-Württemberg. Dadurch fließen aktuelle Anforderungen von Unternehmen und Gewerbemietern unmittelbar in die Beurteilung einer Investmentimmobilie ein.

Für einen Eigentümer kann beispielsweise entscheidend sein:

• Welche Flächengrößen werden aktuell tatsächlich nachgefragt?
• Welche Mietpreise sind für das konkrete Gebäude und die Mikrolage realistisch?
• Welche Gebäudequalitäten erwarten Unternehmen heute?
• Wie relevant sind Grundriss, Ausbauqualität und Flächeneffizienz?
• Welche Investitionen können die Vermietbarkeit verbessern?
• Wie ist eine mögliche Anschlussvermietung unter aktuellen Marktbedingungen einzuschätzen?

Diese Fragen sind nicht nur für die Vermietung relevant. Sie können unmittelbar Einfluss auf Investmentbewertung, Risikoabschläge, Käuferkreis und Kaufpreis haben.

Warum Vermietungskompetenz beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie relevant ist

Besonders deutlich wird die Verbindung zwischen Investment und Vermietung bei Immobilien mit Leerständen, auslaufenden Mietverträgen oder Flächen, die künftig neu positioniert werden müssen.

Ein Käufer kalkuliert in diesen Fällen regelmäßig Annahmen zu:

• erzielbarer Marktmiete
• Vermietungsdauer
• mietfreien Zeiten und weiteren Incentives
• Ausbaukosten
• Modernisierungsmaßnahmen
• Flächenteilbarkeit
• zukünftigen Nutzergruppen
• Anschlussvermietungsrisiken

Bereits kleine Unterschiede in diesen Annahmen können erhebliche Auswirkungen auf die Investmentkalkulation und damit auf den Kaufpreis haben.

Durch unsere laufende Tätigkeit in der Büro- und Gewerbevermietung können wir solche Szenarien nicht nur theoretisch ableiten, sondern auf Basis aktueller Nutzernachfrage, realistisch erzielbarer Mieten und tatsächlicher Anforderungen von Unternehmen einordnen.

Für den Verkaufsprozess bedeutet das, dass unterschiedliche Szenarien frühzeitig nachvollziehbar dargestellt werden können.

Dazu kann beispielsweise gehören, wie sich eine Neuvermietung, eine Vertragsverlängerung, ein Leerstand oder eine Neupositionierung der Fläche auf den zukünftigen Cashflow und damit auf die Investmentbewertung auswirken kann.

Diese Transparenz ist auch für potenzielle Käufer relevant.

Je nachvollziehbarer Annahmen zu Marktmiete, Vermietungsdauer, Ausbau und zukünftiger Nachfrage sind, desto belastbarer lässt sich ein Investment kalkulieren.

Gerade bei Büro- und Geschäftshäusern kann eine fundierte Einordnung des Vermietungsmarktes deshalb dazu beitragen, Unsicherheiten auf Käuferseite zu reduzieren und unterschiedliche Entwicklungsszenarien nachvollziehbar zu machen.

Vermietungskompetenz schafft damit nicht nur eine bessere Grundlage für die Verkaufsstrategie des Eigentümers, sondern auch mehr Transparenz und Sicherheit für potenzielle Käufer.

In einzelnen Fällen kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, eine Fläche vor einem Verkauf neu zu vermieten, einen bestehenden Mietvertrag zu verlängern oder das Nutzungskonzept des Gebäudes zu schärfen.

In anderen Fällen kann gerade die vorhandene Entwicklungsperspektive für bestimmte Käufer interessant sein.

Welche Strategie sinnvoll ist, lässt sich nur objektbezogen beurteilen.

Wohn- und Geschäftshaus in Stuttgart verkaufen: Nutzungsmischung richtig bewerten

Wohn- und Geschäftshäuser sind für viele langfristig orientierte Käufer weiterhin interessant.

Ihre Bewertung ist jedoch komplexer als bei reinen Wohnimmobilien.

Neben den Wohnungsmieten spielen insbesondere die gewerblichen Einheiten eine wichtige Rolle.

Käufer prüfen unter anderem:

• Verhältnis von Wohn- und Gewerbeflächen
• Qualität und Bonität der Gewerbemieter
• Restlaufzeiten der Gewerbemietverträge
• langfristige Vermietbarkeit der Gewerbeflächen
• aktuelle Wohnungsmieten
• Mietentwicklungspotenziale
• Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf
• energetischer Zustand
• Mikrolage und Infrastruktur
• mögliche Entwicklungspotenziale

Auch hier ist die Vermietungsperspektive der Gewerbeflächen unmittelbar relevant.

Ein langfristig vermietetes Ladenlokal in einer etablierten Lage wird anders bewertet als eine Gewerbefläche mit kurzfristigem Mietvertrag oder eingeschränkter Nachvermietbarkeit.

Durch die Verbindung von Investmentberatung und Gewerbevermietung können sowohl die bestehende Ertragssituation als auch mögliche zukünftige Szenarien berücksichtigt werden.

Gerade bei gemischt genutzten Immobilien entscheidet die genaue Zusammensetzung darüber, welcher Käuferkreis infrage kommt.

Die Immobilie sollte deshalb nicht lediglich als „gemischt genutztes Objekt“ betrachtet werden.

Entscheidend ist, welche Eigenschaften für welche Käufergruppe einen besonderen Wert darstellen.

Mehrfamilienhaus in Stuttgart verkaufen: Welche Faktoren den Kaufpreis beeinflussen

Auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses hat sich die Preisfindung verändert.

Käufer betrachten heute nicht allein einen pauschalen Vervielfältiger.

Wesentliche Faktoren sind unter anderem:

• aktuelle Jahresnettokaltmiete
• bestehende Mietverhältnisse
• Mietentwicklungspotenziale
• Wohnungsgrößen und Grundrisse
• Leerstände
• Instandhaltungszustand
• energetische Qualität
• notwendige Sanierungen
• Mikrolage
• Grundstück und mögliche Entwicklungspotenziale
• Finanzierungsmöglichkeiten

Gerade in Stuttgart können sich Immobilien innerhalb weniger Kilometer deutlich unterscheiden.

Für eine realistische Bewertung reicht deshalb ein allgemeiner Quadratmeterpreis oder Multiplikator häufig nicht aus.

Erforderlich ist vielmehr eine Kombination aus Ertragsanalyse, Objektqualität, Lage, Käuferkalkulation und aktuellen Transaktionsparametern.

Was beeinflusst den Verkaufspreis einer Investmentimmobilie?

Eigentümer stellen verständlicherweise häufig zuerst die Frage:

„Was ist meine Immobilie wert?“

Für einen erfolgreichen Verkauf ist jedoch eine zweite Frage mindestens genauso wichtig:

„Welcher Käufer kann diesen Wert tatsächlich darstellen?“

Zwei Investoren können dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich kalkulieren.

Ein stärker fremdfinanzierter Investor reagiert beispielsweise sensibler auf Finanzierungskosten.

Eine Stiftung kann langfristige Wertstabilität und nachhaltige Erträge höher gewichten.

Ein Family Office kann Entwicklungspotenziale oder eine besondere Lage stärker berücksichtigen.

Ein spezialisierter Investor kann bestimmte Nutzungsarten besser bewerten als ein Generalist.

Der erzielbare Kaufpreis entsteht deshalb nicht allein aus einer theoretischen Bewertung.

Er entsteht aus dem Zusammenspiel von:

Immobilie, Ertrag, Vermietbarkeit, Markt, Käuferprofil, Finanzierung und Verkaufsprozess.

Gezielte Käuferansprache oder strukturierter Verkaufsprozess?

Nicht jede Immobilie sollte auf dieselbe Weise vermarktet werden.

Bei bestimmten Objekten kann eine gezielte Direktansprache eines klar definierten Käuferkreises sinnvoll sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn Vertraulichkeit eine wichtige Rolle spielt oder aufgrund von Nutzung, Lage und Volumen nur eine begrenzte Zahl geeigneter Investoren infrage kommt.

Bei anderen Immobilien kann ein strukturierter Prozess mit mehreren ausgewählten Interessenten sinnvoller sein.

Dadurch lässt sich Marktfeedback gewinnen und gleichzeitig Wettbewerb zwischen qualifizierten Käufern herstellen.

Welche Vorgehensweise sinnvoll ist, hängt unter anderem ab von:

• Assetklasse
• Objektgröße
• Transaktionsvolumen
• Vermietungsstand
• Eigentümerstruktur
• gewünschtem Zeitrahmen
• Käuferkreis
• Vertraulichkeitsanforderungen

Entscheidend ist nicht die möglichst große Anzahl angesprochener Investoren.

Entscheidend ist die Qualität des Käuferkreises und die Struktur des Verkaufsprozesses.

Was Eigentümer vor einem Verkauf vorbereiten sollten

Ein professioneller Verkaufsprozess beginnt lange vor der ersten Käuferansprache.

Eigentümer sollten zunächst klären:

Wie ist die Immobilie im aktuellen Markt einzuordnen?

Welche Käufergruppen kommen realistisch infrage?

Welche Faktoren beeinflussen den Kaufpreis positiv oder negativ?

Wie nachhaltig sind bestehende Mieten und Mietverträge?

Wie sind vorhandene Leerstände oder auslaufende Mietverträge einzuordnen?

Welche Unterlagen fehlen möglicherweise noch?

Gibt es technische, rechtliche oder mietvertragliche Themen, die vor dem Verkaufsstart geklärt werden sollten?

Welche Verkaufsstrategie passt zur Immobilie und zur persönlichen Situation des Eigentümers?

Je besser diese Fragen vor Beginn des Prozesses beantwortet sind, desto kontrollierter lassen sich Käuferansprache, Due Diligence und Kaufpreisverhandlungen gestalten.

Welche Unterlagen benötigen Käufer?

Auch die Qualität der Verkaufsunterlagen beeinflusst einen Transaktionsprozess.

Je nach Immobilie werden unter anderem benötigt:

• aktuelle Mieterliste
• Mietverträge und Nachträge
• Flächenaufstellungen
• Grundrisse
• Grundbuchunterlagen
• Informationen zu Baulasten
• Energieausweis
• Informationen zu Modernisierungen
• technische Dokumentationen
• Betriebskosteninformationen
• Angaben zu laufenden oder geplanten Investitionen

Eine frühzeitig vorbereitete Datenlage reduziert Rückfragen und erhöht die Nachvollziehbarkeit für potenzielle Käufer.

Gerade bei größeren Investmenttransaktionen kann dies erheblich zu einem effizienten und strukturierten Verkaufsprozess beitragen.

Was Eigentümer 2026 beachten sollten

Der aktuelle Markt bietet weiterhin Verkaufschancen – allerdings nicht für jedes Objekt unter denselben Voraussetzungen.

Aus unserer Sicht sind insbesondere fünf Punkte entscheidend:

1. Marktwert realistisch bestimmen

Bewertungen sollten aktuelle Käuferkalkulationen, Finanzierung und die konkrete Objektqualität berücksichtigen.

2. Käuferkreis vor Verkaufsstart definieren

Nicht jeder Investor passt zu jedem Objekt.

3. Ertrag und Vermietbarkeit gemeinsam betrachten

Insbesondere bei Büro- und Geschäftshäusern entscheidet nicht nur der aktuelle Mietvertrag, sondern auch die zukünftige Marktgängigkeit der Flächen.

4. Stärken und Risiken der Immobilie kennen

Potenzielle Käufer analysieren Immobilien heute detaillierter und differenzierter.

5. Verkaufsprozess bewusst steuern

Vertraulichkeit, Wettbewerb, Transparenz und Käuferqualität sollten auf die jeweilige Immobilie abgestimmt werden.

Häufige Fragen von Immobilieneigentümern

Wann ist ein guter Zeitpunkt, ein Mehrfamilienhaus oder eine Investmentimmobilie zu verkaufen?

Ein geeigneter Verkaufszeitpunkt hängt weniger von einem einzelnen Marktindikator ab als von der individuellen Immobilie, der persönlichen Situation des Eigentümers und dem aktuell erreichbaren Käuferkreis.

Eine fundierte Verkaufsentscheidung sollte deshalb Objektqualität, Mieten, Investitionsbedarf, Marktumfeld und aktuelle Käufernachfrage gemeinsam berücksichtigen.

Wie finde ich den richtigen Käufer für meine Immobilie?

Der geeignete Käufer hängt stark von Assetklasse, Lage, Volumen, Vermietung und Entwicklungspotenzial ab.

Bei einem Bürohaus können andere Investoren infrage kommen als bei einem Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus.

Eine gezielte Käuferselektion kann deshalb erheblichen Einfluss auf die Qualität des Verkaufsprozesses haben.

Sollte eine leerstehende Bürofläche vor dem Verkauf vermietet werden?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten.

Eine Vermietung kann den Cashflow stabilisieren und für bestimmte Käufergruppen attraktiv sein. Gleichzeitig können andere Investoren bewusst nach Immobilien mit Entwicklungspotenzial suchen.

Entscheidend sind die konkrete Fläche, die erzielbare Miete, notwendige Investitionen, die Vermietungsperspektive und der angestrebte Käuferkreis.

Warum ist die Vermietbarkeit für den Wert eines Bürohauses wichtig?

Ein Käufer bewertet nicht nur die aktuelle Miete, sondern auch zukünftige Einnahmen und Risiken.

Je besser Lage, Flächenqualität und Gebäude auf die aktuelle Nutzernachfrage abgestimmt sind, desto belastbarer lässt sich der zukünftige Cashflow einschätzen.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Mehrfamilienhauses besonders?

Neben der aktuellen Miete sind insbesondere Mietentwicklungspotenzial, Zustand, energetische Qualität, Mikrolage, Wohnungsstruktur, Grundstück und notwendige Investitionen relevant.

Worauf achten Käufer bei Büro- und Geschäftshäusern?

Neben der aktuellen Rendite prüfen Käufer insbesondere Mietvertragslaufzeiten, Bonität der Nutzer, Gebäudequalität, Investitionsbedarf, zukünftige Vermietbarkeit und die langfristige Wettbewerbsfähigkeit des Standorts.

Fazit: Investment und Vermietung zusammendenken

Der Investmentmarkt 2026 ist anspruchsvoller geworden – aber keineswegs ohne Nachfrage.

Kapital ist vorhanden. Investoren wählen jedoch genauer aus, welche Immobilien zu ihrer Strategie passen.

Gerade deshalb gewinnt die professionelle Vorbereitung eines Verkaufs an Bedeutung.

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Büro- und Geschäftshäusern in Stuttgart und Baden-Württemberg kommt es heute insbesondere auf eine realistische Marktpositionierung, den passenden Käuferkreis und einen strukturierten Verkaufsprozess an.

Bei Gewerbeimmobilien kommt ein weiterer entscheidender Faktor hinzu:

Investmentwert und Vermietbarkeit lassen sich nicht voneinander trennen.

Durch die Verbindung unserer Investmentaktivitäten mit der laufenden Büro- und Gewerbevermietung in Stuttgart und Baden-Württemberg können wir unterschiedliche Szenarien frühzeitig einordnen und im Verkaufsprozess nachvollziehbar darstellen.

Damit entsteht auf Verkäuferseite eine bessere Grundlage für die richtige Positionierung der Immobilie. Gleichzeitig erhalten potenzielle Käufer mehr Transparenz über Marktmieten, Nutzernachfrage, Vermietungsperspektiven und mögliche zukünftige Cashflows.

Diese Verbindung aus Investment- und Vermietungskompetenz schafft damit zusätzliche Transparenz im Verkaufsprozess und mehr Sicherheit für beide Seiten.

Immoraum Real Estate Advisors begleitet Eigentümer von der ersten Markt- und Werteinschätzung über die Analyse von Vermietung und Käuferkreis bis zur Verhandlung und Transaktionsbegleitung.

Unsere laufenden Vermietungen und Transaktionen mit privaten Investoren, Family Offices, Stiftungen und professionellen Bestandshaltern liefern dabei unmittelbare Einblicke in aktuelle Mieternachfrage, Käuferanforderungen und tatsächlich umsetzbare Marktparameter.

Sie prüfen den Verkauf eines Mehrfamilienhauses, Wohn- und Geschäftshauses oder Büro- und Geschäftshauses?

Gerne geben wir Ihnen zunächst vertraulich eine Einschätzung zu

Marktwert, Vermietungssituation, Käuferkreis und einer für Ihre Immobilie geeigneten Verkaufsstrategie.

Investment – Immoraum