Der Büromarkt Stuttgart zeigt sich 2026 zweigeteilt: Spitzenmieten in 1A-Lagen bleiben stabil bei bis zu 39 €/m², während der Druck auf Bestandsflächen in Randlagen zunimmt. Die aktuelle gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose I/2026 liefert den bundesweiten Kontext – und bestätigt, was im Stuttgarter Markt täglich spürbar ist.

Deutsche Büromärkte 2026: Klare Zweiteilung zwischen den Standorten

Die gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose – seit 2010 halbjährlich vom gif-Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research und dem Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeis Hochschule erhoben – dokumentiert für 2026 eine ausgeprägte Differenzierung zwischen den deutschen Top-5-Büromärkten.

Bei den Spitzenmieten erwarten die befragten Researcher für Frankfurt (+4,0 %), München (+3,5 %) und Hamburg (+3,0 %) überdurchschnittliches Wachstum. Berlin verzeichnet mit +1,3 % nur noch moderate Zuwächse, Düsseldorf stagniert bei 0,0 %. Für 2027 wird das Mietpreiswachstum an allen Standorten unter 2 % erwartet.

Beim Leerstand zeigt sich ein analoges Bild: Frankfurt, Hamburg und München bleiben weitgehend stabil (+0 bis +15 Basispunkte). Berlin und Düsseldorf sehen stärkere Anstiege (+70 bzw. +62 Basispunkte). Für 2027 wird flächendeckend Stabilisierung erwartet – Berlin bleibt mit +20 Basispunkten die Ausnahme.

Auf der Investmentseite hat der Markt ein stabiles Plateau erreicht: Die Spitzenrenditen bleiben an allen Top-5-Standorten sowohl 2026 als auch 2027 unverändert. Nach den deutlichen Preiskorrekturen der Vorjahre signalisiert das eine Bodenbildung im Core-Segment – ohne kurzfristige Kompressionserwartungen.

Büromarkt Stuttgart 2026: Was die Bundestrends vor Ort bedeuten

Spitzenmiete Stuttgart: stabil auf hohem Niveau

Die Spitzenmiete für Büroflächen in Stuttgart liegt in 1A-Lagen bei bis zu 39 €/m². Für 2026 ist eine Seitwärtsbewegung auf diesem Niveau wahrscheinlich. Treiber ist das strukturell knappe Angebot moderner Flächen: Mit rund 30.000 m² Fertigstellungen im laufenden Jahr und einer sehr niedrigen Vorvermietungsquote kommen kaum neue Top-Flächen auf den Markt. Wer als Unternehmen Büroflächen in Stuttgart mieten möchte und dabei auf Qualität und Lage setzt, hat weiterhin begrenzten Verhandlungsspielraum.

Leerstand Stuttgart: CBD stabil, Randlagen unter Druck

Im Stuttgarter CBD liegt die Leerstandsquote bei rund 2,5 % – strukturell niedrig und ein Beleg für die anhaltend starke Nachfrage nach zentralen, modernen Büroflächen. Auf Gesamtmarktebene liegt der Leerstand bei rund 5 %, wobei periphere Teilmärkte wie Feuerbach/Zuffenhausen oder Bad Cannstatt deutlich höhere Vakanzen aufweisen. Die Zweiteilung zwischen zentral und dezentral nimmt weiter zu: ESG-konforme Büroflächen mit guter ÖPNV-Anbindung sind gefragt, ältere Bestandsgebäude ohne Modernisierungsperspektive dagegen schwer vermittelbar.

Investmentmarkt Stuttgart: Bodenbildung vollzogen

Auch am Stuttgarter Investmentmarkt hat sich das Preisniveau stabilisiert. Private Investoren und Family Offices zeigen zuletzt wieder selektiv erhöhtes Interesse – ein Indiz dafür, dass die Marktkorrektur im Core-Segment als weitgehend abgeschlossen gilt. Büroimmobilien in Stuttgart mit langfristiger Vermietung und bonitätsstarken Mietern in zentralen Lagen bieten gegenüber Frankfurt oder München einen leichten Renditeaufschlag bei überschaubarem Risikoprofil.

Fazit: Qualität entscheidet – in Stuttgart wie bundesweit

Die gif/CRES-Prognose bestätigt, was im Stuttgarter Büromarkt täglich beobachtbar ist: Die Marktdifferenzierung verläuft nicht nur zwischen Standorten, sondern innerhalb jedes Marktes selbst – zwischen modernen, zertifizierten Flächen in nachgefragten Lagen und Bestandsobjekten ohne Investitionsperspektive.

Für Nutzer: Wer Büroflächen in Stuttgart sucht und dabei Lage, Flexibilität und ESG-Standard priorisiert, findet ein selektives Angebot – mit stabilen Mietpreisen im Spitzensegment. Für Eigentümer und Investoren: Positionierung, Ausstattungsstandard und Zertifizierung entscheiden über Vermarktungsdauer, Mietertrag und Wertentwicklung.

Immoraum berät Mieter und Eigentümer von Büroimmobilien in Stuttgart auf Basis eigener Marktkenntnis und laufender Transaktionspraxis. Als exklusiver Stuttgarter Partner von NAI Partners Germany / NAI Global verfügen wir über direkten Zugang zu Marktdaten und Entscheidungsträgern im lokalen Markt.

Quelle: gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose I/2026 (32. Erhebung), veröffentlicht Juni 2026. Die Stuttgarter Einschätzungen basieren auf eigener Marktkenntnis und laufender Beratungspraxis von Immoraum GmbH.

Vermietung – Immoraum