Stuttgart, Mai 2026 — Der deutsche Markt für Light-Industrial-Immobilien hat 2025 deutlich an Stabilität gewonnen. Das Investmentvolumen stieg gegenüber dem Vorjahr um 35,4 Prozent auf rund 1,61 Milliarden Euro. Innerhalb dieses Marktes nimmt die Region Süd mit 225,3 Millionen Euro beziehungsweise 31,3 Prozent des Halbjahresvolumens H2 2025 die Spitzenposition unter allen deutschen Wirtschaftsräumen ein — vor Rhein-Ruhr (157,9 Mio. Euro) und dem Großraum München (105,2 Mio. Euro). Baden-Württemberg und Bayern bilden damit den Kern des deutschen Light-Industrial-Investmentmarktes. Quelle: Marktbericht der Initiative Light Industrial (bulwiengesa).

Für Stuttgart und das Umland ist diese Entwicklung unmittelbar relevant: Die Region vereint produzierenden Mittelstand, Automotive- und Maschinenbau-Cluster, eine wachsende Deep-Tech- und Robotik-Szene sowie eine selektive, aber kapitalkräftige Investorenbasis aus Asset Managern, Fonds, Private-Equity-Häusern und Family Offices.

Was sind Light-Industrial-Immobilien?

Light Industrial bezeichnet gemischt genutzte Unternehmensimmobilien mit Büro-, Lager-, Produktions- und Forschungsflächen unter einem Dach. Typische Objektkategorien sind Produktionsimmobilien, Gewerbeparks, Lagerimmobilien und Flex Spaces. Sie verbinden industrielle Wertschöpfung mit Logistik- und Verwaltungsfunktionen — und sind genau die Assetklasse, in der der baden-württembergische Mittelstand traditionell zu Hause ist.

Marktentwicklung 2025: Stabilisierung auf höherem Niveau

Nach dem dynamischen Jahresauftakt verlor der Markt im zweiten Halbjahr 2025 zwar leicht an Tempo (720,6 Mio. Euro nach 893,2 Mio. Euro im H1), übertraf den schwachen Vergleichszeitraum des Vorjahres jedoch klar. Der Markt bleibt von Einzeltransaktionen geprägt, Portfoliodeals spielen eine untergeordnete Rolle.

Produktionsimmobilien sind das dominierende Segment: Sie machten im zweiten Halbjahr 2025 mit rund 280 Mio. Euro 39 Prozent des Investmentvolumens aus. Gewerbeparks folgten mit 213,7 Mio. Euro, Lagerimmobilien mit 226,9 Mio. Euro.

Auf Käuferseite bestimmen Asset- und Fondsmanager sowie Private-Equity-Gesellschaften das Marktgeschehen. Mit 279,8 Mio. Euro Investitionsvolumen im H2 2025 standen sie für 38,8 Prozent des Marktes.

Renditen und Mieten: Preisfindung stabilisiert sich

Die Renditen bewegten sich im zweiten Halbjahr 2025 weitgehend seitwärts:

• Produktionsimmobilien: Spitzenrendite 7,2 Prozent
• Gewerbeparks: Spitzenrendite 6,3 Prozent
• Lagerimmobilien: Spitzenrendite 5,4 Prozent

Die Mietpreise blieben stabil. Eine Ausnahme bilden Flex Spaces, deren Spitzenmiete leicht auf 18,20 Euro pro Quadratmeter stieg. Absolute Spitzenobjekte mit herausragenden Lageeigenschaften erreichen bis zu 21,00 Euro pro Quadratmeter. Produktionsflächen sowie Büro- und Sozialflächen verharrten dagegen auf dem Niveau des ersten Halbjahres.

Was die Süd-Dominanz für Stuttgart und Baden-Württemberg bedeutet

Die Spitzenposition der Region Süd ist kein Zufall. Sie spiegelt drei strukturelle Stärken Baden-Württembergs wider:

1. Industriestruktur. Die Wertschöpfungskette aus Automotive, Maschinenbau, Medizintechnik, Elektronik und zunehmend Robotik/KI erzeugt eine breite und diversifizierte Nachfrage nach Light-Industrial-Flächen. Anders als reine Logistikflächen sind diese Immobilien näher an den Wertschöpfungsstandorten — und genießen entsprechende Standortbindung.

2. Eigentümerstruktur. Der baden-württembergische Mittelstand hält traditionell hohe Immobilienquoten in Eigenbesitz. Bei der laufenden Nachfolgewelle, Restrukturierungen und M&A-Transaktionen kommt damit ein bislang gebundenes Volumen an Unternehmensimmobilien sukzessive in den Markt — häufig über Sale-and-Leaseback-Strukturen.

3. Investorennachfrage. Asset- und Fondsmanager, Private-Equity-Häuser sowie regionale Family Offices suchen gezielt nach Light-Industrial-Produkten mit langen indexierten Mietverträgen, mittelständischer Mieterbonität und Drittverwendungspotenzial. Die Region Süd liefert genau diese Konstellation.

Stuttgarter Submärkte und Standortprofile

Light-Industrial-Nachfrage in der Region Stuttgart konzentriert sich auf etablierte Gewerbe- und Industriestandorte mit guter Verkehrsanbindung. Zu den nachgefragten Submärkten zählen unter anderem Feuerbach, Zuffenhausen, Weilimdorf, Ludwigsburg, Kornwestheim, Esslingen, Wendlingen, Plochingen, Böblingen, Sindelfingen und Leonberg. Im weiteren Umland gewinnen Standorte entlang der A8 und A81 — etwa Pforzheim, Heilbronn und das Filderkreuz — an Bedeutung.

Bei der Objektauswahl unterscheidet der Markt scharf nach Qualität: ESG- und GEG-konforme Bestandsobjekte, modular nutzbare Hallenkonstruktionen und Standorte mit erweiterbarer Infrastruktur (Stromanschluss, Lkw-Andienung, Sozialflächenanteil) erzielen die marktüblichen Spitzenwerte. Ältere Bestände mit Sanierungsstau oder Single-Tenant-Spezialisierung werden dagegen selektiv geprüft.

Marktausblick 2026

Für 2026 deutet die Projektpipeline auf einen erneuten Anstieg der Fertigstellungen hin — im H2 2025 lag das Fertigstellungsvolumen mit 1,05 Mio. Quadratmeter bereits 12,9 Prozent unter dem ersten Halbjahr, im Gesamtjahresvergleich 2024 vs. 2025 zeigt sich ein leichter Anstieg um 1,6 Prozent. Bauverzögerungen, Finanzierungsschwierigkeiten und veränderte Marktbedingungen bleiben Unsicherheitsfaktoren.

Für Stuttgart und Baden-Württemberg sind drei Themen für die Marktentwicklung 2026 entscheidend:

• Sale-and-Leaseback-Pipeline aus Nachfolge und M&A — die strukturelle Quelle für Produktangebot im Markt
• Defence- und Dual-Use-Nachfrage — verteidigungsnahe Industrieansiedlungen liefern bereits 2025 Großvolumen im Light-Industrial-Markt und bleiben ein Wachstumstreiber
• ESG-Repositionierung von Bestandsobjekten — Investoren mit Manage-to-Core-Strategie suchen gezielt nach Aufwertungspotenzial

Häufig gestellte Fragen

Was zeichnet den Light-Industrial-Markt in Stuttgart aus? Stuttgart liegt im Zentrum der Region Süd, die 2025 mit 31,3 Prozent des deutschen Light-Industrial-Investmentvolumens die Spitzenposition unter allen deutschen Wirtschaftsräumen einnimmt. Die Nachfrage speist sich aus Automotive, Maschinenbau, Medizintechnik und zunehmend Robotik/KI.

Welche Renditen sind bei Light-Industrial-Immobilien aktuell marktüblich? Im zweiten Halbjahr 2025 lagen die Spitzenrenditen bei 7,2 Prozent für Produktionsimmobilien, 6,3 Prozent für Gewerbeparks und 5,4 Prozent für Lagerimmobilien. Die konkrete Bewertung hängt stark von Objektqualität, Lage und Nutzungsflexibilität ab.

Wer kauft Light-Industrial-Immobilien in Baden-Württemberg? Asset- und Fondsmanager, Private-Equity-Gesellschaften, spezialisierte Light-Industrial-Fonds, Family Offices und langfristig orientierte institutionelle Investoren. Im H2 2025 standen Asset Manager und Private Equity gemeinsam für 38,8 Prozent des deutschen Transaktionsvolumens.

Was unterscheidet Light Industrial von klassischer Logistik? Light Industrial verbindet Produktions-, Lager-, Büro- und Sozialflächen in einem Objekt. Logistik-Großflächen konzentrieren sich auf reine Distributionsfunktionen. Light-Industrial-Standorte liegen näher an Wertschöpfungs- und Innovationsstandorten und haben in der Regel diversifiziertere Mieterstrukturen.

Wie wirkt sich die Nachfolgewelle im Mittelstand auf den Markt aus? Der mittelständische Eigenbesitz an Unternehmensimmobilien kommt im Rahmen von Nachfolgeregelungen, M&A-Transaktionen und Restrukturierungen sukzessive in den Markt — häufig über Sale-and-Leaseback-Strukturen. Das schafft Produktangebot in einem bislang knappen Segment.

Fazit

Light Industrial ist 2025 und 2026 die Assetklasse, in der die wirtschaftliche Stärke Baden-Württembergs am unmittelbarsten in den Immobilienkapitalmarkt übersetzt wird. Die Süd-Dominanz im deutschen Investmentvolumen ist kein Konjunkturphänomen, sondern Ausdruck der Industriestruktur, der mittelständischen Eigentümerlandschaft und einer wachsenden, professionellen Investorennachfrage. Für Eigentümer und Investoren in der Region Stuttgart bleibt die Anforderung dieselbe: differenzierte Objektqualität, belastbare Mieterstruktur und ein klarer ESG-Pfad entscheiden über Marktwert und Vermarktungserfolg.

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Immoraum begleitet als Stuttgarter Beratungshaus für Gewerbeimmobilien Eigentümer, Käufer und Investoren bei Light-Industrial-Transaktionen in Stuttgart, Baden-Württemberg und Bayern — von Marktwertermittlung über Investorenansprache bis zur Strukturierung von Verkauf, Sale-and-Leaseback oder Vermietung. Mit über 1,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen und 400.000+ vermittelten Quadratmetern.

Quelle: Marktbericht der Initiative Light Industrial (bulwiengesa), veröffentlicht über Assetphysics, Mai 2026.