Der deutsche M&A-Markt zieht 2026 spürbar an. KPMG erwartet auf der Verkäuferseite einen Anstieg der Transaktionen um bis zu 30 Prozent gegenüber 2025. Bain & Company beziffert das deutsche Transaktionsvolumen für 2025 bereits auf rund 125 Milliarden US-Dollar — mit weiter steigender Tendenz.

Für den Gewerbeimmobilienmarkt in Süddeutschland ist diese Entwicklung relevanter als oft angenommen.

Unternehmensübergaben im Mittelstand: Eine unterschätzte Quelle für Immobilien-Dealflow

Bis 2026 stehen im deutschen Mittelstand rund 190.000 Unternehmensübergaben an. Bayern und Baden-Württemberg sind dabei strukturell besonders betroffen — die Region beherbergt eine außergewöhnliche Dichte an familiengeführten Hidden Champions und Produktionsbetrieben, häufig in zweiter oder dritter Generation und ohne gesicherte interne Nachfolge.

Was im öffentlichen Diskurs kaum thematisiert wird: Jede Unternehmenstransaktion ist auch eine Immobilienentscheidung. Der neue Eigentümer — ob strategischer Käufer, Private-Equity-Investor oder übernehmendes Management — überprüft in der Regel unmittelbar nach Transaktionsabschluss die Standortstrategie: Werden Betriebsimmobilien im Eigentum gehalten? Wird konsolidiert? Sind Produktion und Verwaltung am gleichen Standort langfristig sinnvoll? Diese Entscheidungen entstehen oft unter Zeitdruck und außerhalb klassischer Vermarktungsprozesse.

Sale-and-Leaseback: Betriebsimmobilien als Kapitalinstrument

Was passiert mit Betriebsimmobilien bei einem Unternehmensverkauf?

Bei einer Unternehmenstransaktion wird die Betriebsimmobilie entweder mitveräußert, im Eigentum des bisherigen Inhabers belassen und dann vermietet, oder in eine Sale-and-Leaseback-Struktur überführt. Welche Variante gewählt wird, hängt von der Transaktionsstruktur, den Interessen des Käufers und der bilanziellen Ausgangslage ab. In vielen Fällen wird die Immobilienfrage erst im Laufe des M&A-Prozesses explizit adressiert — manchmal zu spät für eine optimale Lösung.

Was ist Sale-and-Leaseback bei Gewerbeimmobilien?

Beim Sale-and-Leaseback veräußert ein Unternehmen seine selbst genutzte Immobilie an einen Investor und mietet sie anschließend langfristig zurück. Das operative Geschäft läuft am selben Standort weiter, während gebundenes Kapital freigesetzt wird. Das Modell ist besonders in Phasen unternehmerischer Veränderung — Nachfolge, Wachstumsfinanzierung, M&A — ein verbreitetes Instrument.

Warum ist der süddeutsche Mittelstand für Immobilieninvestoren besonders relevant?

Bayern und Baden-Württemberg weisen eine überdurchschnittliche Dichte an eigentümergeführten Unternehmen mit substanziellem Immobilienbesitz auf. Viele dieser Betriebe nutzen ihre Liegenschaften seit Jahrzehnten selbst und haben sie nie am Markt bewertet. Anstehende Nachfolgen und M&A-Transaktionen bringen diese Objekte nun in Bewegung — häufig außerhalb klassischer Maklerkanäle.

Was unterscheidet eine Betriebsimmobilie von einer klassischen Anlageimmobilie?

Betriebsimmobilien sind in erster Linie auf die operative Nutzung eines spezifischen Unternehmens zugeschnitten — Grundriss, technische Ausstattung und Lage folgen der Produktionslogik, nicht der Vermietbarkeit. Das macht ihre Bewertung komplexer: Drittverwendungsfähigkeit, Standortqualität und Nachfragetiefe im lokalen Markt müssen separat beurteilt werden. Im Gegensatz zu einer Büro- oder Einzelhandelsimmobilie gibt es oft keinen direkten Vergleichsmarkt.

Wie entsteht durch Carve-outs und Restrukturierungen Dealflow im Gewerbeimmobilienmarkt?

Wenn Konzerne oder Private-Equity-Investoren Unternehmensteile herauslösen oder restrukturieren, werden dazugehörige Liegenschaften häufig neu zugeordnet. Standorte, die bisher konzernintern genutzt wurden, müssen plötzlich am Markt positioniert werden — als Mietobjekt, als Entwicklungsgrundstück oder als direkte Investitionsmöglichkeit. Dieser Dealflow ist weniger sichtbar als klassische Neubauprojekte, aber oft substanzieller in Größe und Qualität.

Welche Rolle spielen Private-Equity-Investoren im süddeutschen Gewerbeimmobilienmarkt?

PE-Fonds, die Mittelstandsunternehmen in Bayern und Baden-Württemberg erwerben, sind in der Regel keine Immobilienspezialisten. Sie benötigen für die Beurteilung und Strukturierung der Betriebsimmobilien externe Expertise — sowohl zur Bewertung als auch zur Entscheidung zwischen Halten, Verkauf oder Sale-and-Leaseback. Gleichzeitig sind PE-Fonds als Verkäufer attraktive Transaktionspartner: Sie entscheiden strukturiert, halten definierte Zeitrahmen ein und suchen marktnahe, zügig abwickelbare Lösungen.

Ein Instrument, das in diesem Kontext an Bedeutung gewinnt, ist das Sale-and-Leaseback-Modell. Das Unternehmen verkauft seine Betriebsimmobilie an einen Investor und mietet sie langfristig zurück. Der Standort bleibt erhalten — gebundenes Kapital wird freigesetzt.

Im M&A-Kontext ist das aus drei Gründen relevant:

Vor einem Unternehmensverkauf nutzen Eigentümer Sale-and-Leaseback, um die Bilanz zu bereinigen und den Unternehmenswert zu schärfen. Die Immobilie verschwindet als Anlagegegenstand aus der Betriebsbilanz und wird zur kalkulierbaren Mietverbindlichkeit — für bestimmte Käufergruppen eine attraktivere Ausgangslage.

Nach der Übernahme greifen besonders Private-Equity-Investoren auf dieses Instrument zurück, um Kapital zu mobilisieren und in das operative Wachstum zu reinvestieren. PE-Fonds, die auf definierte Haltezeiträume verpflichtet sind, haben ein strukturelles Interesse daran, Immobilienvermögen nicht dauerhaft in der Bilanz zu halten.

Für Investoren entstehen dabei vergleichsweise planbare Strukturen: langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern, häufig in etablierten Gewerbelagen Süddeutschlands, mit klarer Nutzungslogik und definierten Laufzeiten.

Automotive-Transformation im Raum Stuttgart: Struktureller Leerstand als Repositionierungschance

Im Großraum Stuttgart verbinden sich beide Dynamiken besonders deutlich. Die Transformation der Automobilindustrie — weg vom Verbrenner, hin zu Software und Elektromobilität — trifft eine ganze Zuliefererkette. Unternehmen werden restrukturiert, Geschäftsbereiche herausgelöst, Standorte neu bewertet. Das Ergebnis: Produktionshallen, Entwicklungsstandorte und Verwaltungsgebäude, die sich außerhalb klassischer Maklerkanäle im Markt befinden.

Qualität, Lage und Entwicklungspotenzial dieser Objekte sind dabei sehr unterschiedlich. Eine belastbare Einschätzung erfordert Kenntnis sowohl des lokalen Gewerbeimmobilienmarktes als auch der jeweiligen Branchenlogik.

Bewertung an der Schnittstelle von Unternehmens- und Immobilientransaktion

Betriebsimmobilien werden in Unternehmenstransaktionen selten nach reinen Marktgesichtspunkten bewertet — sie werden als Teil der Gesamttransaktion mitgeführt. Der tatsächliche Marktwert kann davon erheblich abweichen, in beide Richtungen. Für Käufer wie für Verkäufer ist eine unabhängige, marktnahe Einschätzung deshalb nicht optional, sondern Teil einer seriösen Transaktionsvorbereitung.

Einordnung

Der süddeutsche Gewerbeimmobilienmarkt steht vor einer Phase, in der ein relevanter Teil des Dealflows nicht aus klassischen Vermarktungsprozessen entstehen wird — sondern aus unternehmerischen Umbrüchen: Nachfolgen, Carve-outs, Restrukturierungen und M&A-Transaktionen. Investoren, die in diesem Segment aktiv sind, müssen die Unternehmensseite verstehen, um Objekte frühzeitig zu identifizieren und richtig einzuordnen.

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Immoraum GmbH ist eine auf Süddeutschland spezialisierte Gewerbeimmobilien-Beratung mit Sitz in Stuttgart. Als Mitglied des NAI Partners Germany Netzwerks begleiten wir Investoren, Eigentümer und Nutzer entlang des gesamten Transaktionsprozesses.