Marktumfeld, Dynamik und Perspektiven

Der Stuttgarter Gewerbe-Investmentmarkt war 2025 weiterhin von einem differenzierten Marktumfeld geprägt. Das Transaktionsgeschehen blieb hinter langfristigen Durchschnittswerten zurück, was jedoch primär auf marktmechanische Faktoren und weniger auf fehlende Nachfrage zurückzuführen ist.

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Marktaktivität und Transaktionsgeschehen

Das gewerbliche Transaktionsvolumen in Stuttgart lag 2025 bei rund 0,85 Mrd. €. Die reduzierte Marktaktivität ist im Wesentlichen auf das Zusammenspiel aus Preisvorstellungen, Finanzierungskonditionen und laufenden Bewertungsanpassungen zurückzuführen.

Prägende Rahmenbedingungen waren insbesondere:

– ein anhaltender Bid-Ask-Spread
– restriktivere Fremdkapitalmärkte
– erhöhte Risiko- und Renditeanforderungen

Vor diesem Hintergrund erfolgten Ankäufe überwiegend selektiv und mit klarer Fokussierung auf Risiko- und Cashflow-Stabilität.

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Investorenfokus und Marktpräferenzen

Die Nachfrage konzentrierte sich 2025 erkennbar auf qualitativ hochwertige und nachhaltig positionierte Assets. Core-Produkte sowie langfristig resilient vermietbare Immobilien standen im Mittelpunkt der Investitionsentscheidungen.

Bevorzugt wurden vor allem:

– ESG-fähige Gebäude
– etablierte Mikrolagen
– stabile, planbare Ertragsstrukturen

Produkte mit erhöhtem Repositionierungs- oder Entwicklungsrisiko wurden deutlich restriktiver beurteilt.

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Renditeentwicklung und Preisbildung

Nach den signifikanten Marktbewegungen der Vorjahre zeigte sich 2025 eine zunehmende Stabilisierung der Renditeniveaus. Diese Entwicklung ist aus Marktsicht von zentraler Bedeutung, da sie zu einer verbesserten Kalkulationsbasis und höheren Markttransparenz beiträgt.

Typische Effekte solcher Marktphasen sind:

– steigende Planungssicherheit
– Annäherung von Marktteilnehmererwartungen
– graduell verbesserte Transaktionsbedingungen

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Vermietungsmärkte als Bewertungsanker

Der Bürovermietungsmarkt bleibt für Stuttgart ein wesentlicher Stabilitätsfaktor. Niedrige Leerstandsquoten, insbesondere in zentralen Lagen, sowie eine weiterhin belastbare Nachfrage nach modernen Flächen stützen die Attraktivität hochwertiger Core-Assets.

Aus Investorensicht relevant sind hierbei vor allem:

– nachhaltige Vermietbarkeit
– Mietpreissicherheit
– Exit-Fähigkeit von Objekten

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Perspektiven für 2026

Für 2026 zeichnen sich mehrere potenziell marktbelebende Einflussgrößen ab. Neben einer zunehmenden Preisakzeptanz wirken insbesondere Zins- und Finanzierungsentwicklungen stabilisierend auf das Marktgeschehen.

Marktrelevante Aspekte sind unter anderem:

– mögliche Zinssenkungen
– weitgehend vollzogene Preisbildung
– selektive Ankaufsmöglichkeiten
– steigende Transaktionsliquidität bei marktgerechten Bewertungen

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Fazit

Der Investmentmarkt Stuttgart bleibt ein selektiver, qualitätsorientierter Markt. Investitionsentscheidungen werden weiterhin maßgeblich von Lagequalität, Ertragsstabilität und Kapitalstruktur bestimmt. Gleichzeitig können sich in Phasen stabilisierender Preisniveaus opportunitätsgetriebene Einstiegsmöglichkeiten ergeben.