Während institutionelle Investoren wie Versicherungen, Versorgungswerke und offene Fonds in den vergangenen zwei Jahren ihre Immobilienaktivitäten deutlich zurückgefahren haben, hat sich eine Käufergruppe zunehmend in den Vordergrund geschoben: Family Offices. Im Stuttgarter Immobilienmarkt waren Family Offices 2025 an mehreren der relevantesten Transaktionen beteiligt — und ihre Bedeutung dürfte 2026 weiter zunehmen.

Kennzahlen auf einen Blick

Immobilienquote Family Offices DACH-Raum: über 50 % Anteil Direktinvestments (ohne Fondsstrukturen): ca. 80 % Nutzungsverteilung: Wohnimmobilien 37,5 % | Büroimmobilien 25 % | Wohn- und Geschäftshäuser 12,8 % Transaktionsvolumen Stuttgart 2025: ca. 850 Mio. € (Ø 2015–2024: 1,8 Mrd. €) Durchschnittliche Dealsize Stuttgart 2025: ca. 34 Mio. € Anzahl Transaktionen Stuttgart 2025: 13 Deals mit 10 verschiedenen Käufern

Family Offices und Immobilien: Warum Direktinvestments dominieren

Mehr als 50 Prozent des Vermögens von Family Offices im DACH-Raum sind in Immobilien investiert. Rund 80 Prozent dieser Anlagen erfolgen als Direktinvestments — ohne zwischengeschaltete Fondsstrukturen. Die bevorzugten Vehikel neben der Einzelakquisition sind Joint Ventures mit anderen Family Offices und sogenannte Club Deals, bei denen mehrere Familien gemeinsam investieren.

Die Motive sind langfristig orientiert: Kapitalerhalt, Inflationsschutz und die Generierung stabiler Cashflows stehen im Vordergrund. Renditeerwartungen bewegen sich dabei je nach Strategie und Risikoklasse zwischen 2,5 und 8,5 Prozent p.a. — ein breites Spektrum, das die Heterogenität dieser Investorengruppe widerspiegelt.

Weltweit haben Family Offices ihre Immobilienallokation seit Mitte 2024 wieder deutlich ausgebaut. Der Anteil von Immobilien an der Portfoliostruktur stieg auf rund 39 Prozent, nachdem er Ende 2023 auf 26 Prozent gefallen war. Die Rückbesinnung auf reale Werte in einem Umfeld geopolitischer Unsicherheit und volatiler Kapitalmärkte ist ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung.

Was Family Offices von institutionellen Immobilieninvestoren unterscheidet

Der entscheidende Vorteil von Family Offices im aktuellen Immobilienmarkt: Sie verfügen über schnelle Entscheidungswege, eine hohe Eigenkapitalbasis und sind nicht an die regulatorischen Zwänge gebunden, die Versicherungen und Pensionskassen derzeit ausbremsen. Während institutionelle Anleger mit dem Denominator-Effekt kämpfen — sinkende Bewertungen im liquiden Portfolio erhöhen die relative Immobilienquote und erzwingen Desinvestitionen — können Family Offices antizyklisch zukaufen.

Ein weiterer Unterschied: Family Offices agieren überwiegend im kleinteiligen bis mittleren Transaktionssegment. Deals im dreistelligen Millionenbereich sind die Ausnahme. Genau dieses Segment — Transaktionsvolumina zwischen 3 und 20 Millionen Euro — ist der Bereich, in dem aktuell die meisten Ankaufsgelegenheiten entstehen, weil institutionelle Käufer in dieser Größenordnung kaum noch aktiv sind.

Welche Immobilientypen Family Offices bevorzugen

In der Nutzungsstruktur der Family-Office-Portfolios stehen Wohnimmobilien mit einem Anteil von rund 37,5 Prozent an erster Stelle, gefolgt von Büroimmobilien mit 25 Prozent und Wohn- und Geschäftshäusern mit knapp 13 Prozent. Die Tendenz geht klar in Richtung Ausbau des Wohnanteils — die Kombination aus stabilen Mieteinnahmen, regulatorisch geschützten Mietverhältnissen und langfristigem Wertzuwachs macht Wohnimmobilien zum bevorzugten Instrument für den Vermögenserhalt über Generationen.

Büroinvestments werden von Family Offices selektiver geprüft. Wer in diesem Segment aktiv ist, achtet besonders auf Mietvertragslaufzeiten, Mieterqualität und Standortfaktoren. Core-Objekte in zentralen Lagen mit bonitätsstarken Mietern und langen WALT-Strukturen werden bevorzugt — Value-Add-Strategien kommen dann zum Tragen, wenn die Einstiegspreise eine attraktive Repositionierung ermöglichen.

Family Offices in Stuttgart und Baden-Württemberg: Transaktionen 2025

Baden-Württemberg und insbesondere die Region Stuttgart zählen zu den Kernmärkten für Family Offices mit Immobilienfokus. Dafür gibt es strukturelle Gründe: Die Dichte an mittelständischen Unternehmen und Unternehmerfamilien im Südwesten ist bundesweit einzigartig. Viele dieser Familien verwalten ihr Vermögen über eigene Single Family Offices und investieren bevorzugt in ihrem regionalen Umfeld — dort, wo sie die Märkte, die Mieter und die Standortqualitäten aus eigener Erfahrung kennen.

Im Stuttgarter Immobilienmarkt waren Family Offices 2025 an mehreren bemerkenswerten Transaktionen beteiligt. Ein regionales Family Office erwarb eine Büroimmobilie im Synergiepark Stuttgart mit rund 4.000 Quadratmetern Mietfläche. Ein weiteres Family Office kaufte ein neu fertiggestelltes Hotel in der Stuttgarter Innenstadt mit langfristigem Pachtvertrag. In Mühlacker bei Pforzheim erwarb ein Family Office aus der Region Stuttgart einen Businesspark mit 10.000 Quadratmetern Büro- und Light-Industrial-Fläche. Und in der Stuttgarter Innenstadt war ein Family Office mit dem Erwerb und der energetischen Kernsanierung mehrerer Wohngebäude aktiv.

Der Stuttgarter Immobilien-Investmentmarkt erreichte 2025 ein Gesamtvolumen von rund 850 Millionen Euro — weit unter dem langjährigen Durchschnitt von 1,8 Milliarden Euro. In einem solchen Umfeld gewinnen Family Offices überproportional an Marktanteil, weil sie das Transaktionsvakuum füllen, das institutionelle Käufer hinterlassen. Der Anteil von Logistik- und Industrieimmobilien am Stuttgarter Transaktionsvolumen stieg 2025 auf 45 Prozent — ein Segment, das traditionell stark von regionalen Privatinvestoren und Family Offices geprägt ist.

Ausblick 2026: Family Offices im Stuttgarter Immobilienmarkt

Für das laufende Jahr sprechen mehrere Faktoren für eine weiterhin aktive Rolle von Family Offices am Stuttgarter Immobilienmarkt. 71 Prozent der befragten Investoren sehen preisangepasste Ankaufsgelegenheiten als größte Chance in 2026. Die Preisfindung in allen Assetklassen gilt als weitgehend abgeschlossen — 41 Prozent der Marktteilnehmer teilen diese Einschätzung. Gleichzeitig bleibt die Verfügbarkeit von Eigenkapital mit 50 Prozent der größte limitierende Faktor auf der Risikoseite.

Für den Stuttgarter Immobilienmarkt bedeutet das: Family Offices, die über ausreichend Eigenkapital verfügen und nicht auf enge Fremdfinanzierungsstrukturen angewiesen sind, befinden sich in einer strategisch günstigen Position. Das Transaktionsgeschehen dürfte 2026 breiter werden, ohne dass sich das absolute Volumen dramatisch erholt. Die Nische — kleinteilige bis mittlere Deals, regionale Marktnähe, direkte Steuerung — bleibt das Spielfeld, auf dem Family Offices ihren strukturellen Vorteil ausspielen.

Die Bürorenditen in Stuttgart haben sich über alle Risikoklassen stabilisiert. In A-Lagen liegt die Spitzenrendite bei rund 4,3 Prozent (ca. 21- bis 22-fache Jahresmiete), in B-Lagen bei rund 5,0 Prozent (18-fache). Für B-Objekte in A-Lagen werden etwa 5,7 Prozent aufgerufen (17-fache), für B-Objekte in B-Lagen rund 7,0 Prozent (13-fache). Diese Spreizung eröffnet Family Offices mit Value-Add-Kompetenz gezielte Einstiegsmöglichkeiten — insbesondere bei Objekten, die durch energetische Sanierung oder Neupositionierung in eine höhere Risikoklasse überführt werden können.

Für Eigentümer, die Immobilien im Raum Stuttgart, in Baden-Württemberg oder im südwestdeutschen Umland veräußern möchten, ist diese Entwicklung relevant: Die Käuferschicht hat sich verschoben. Wer heute verkauft, trifft in vielen Fällen nicht mehr auf den institutionellen Fonds, sondern auf eine Unternehmerfamilie mit langfristiger Haltestrategie, direktem Entscheidungsweg und einem klaren Fokus auf Substanz und Cashflow.

Immoraum GmbH, Uhlandstraße 14, 70182 Stuttgart — Gewerbliche Immobilienberatung in der Metropolregion Stuttgart und Süddeutschland. Mitglied im NAI Partners Germany Netzwerk.