Entwicklung, Mietpreise und Leerstand im Überblick

Der Bürovermietungsmarkt Stuttgart zeigt 2025 eine klare strukturelle Differenzierung. Der Flächenumsatz liegt bei rund 155.900 m² und damit unter dem langjährigen Durchschnitt. Gleichzeitig bleibt die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse stabil.

Der Markt für Büroflächen in Stuttgart ist nicht durch fehlende Nachfrage geprägt, sondern durch eine stärkere Selektion nach Lage und Qualität.

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Büroflächen Stuttgart: Nachfrage 2025

Die Nachfrage konzentriert sich überwiegend auf Flächen zwischen 300 und 2.500 m². Großflächige Expansionen sind selektiv und projektbezogen.

Besonders gefragt sind:

• ESG-konforme Büroflächen

• moderne, flexible Grundrisse

• zentrale Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung

• hochwertige Ausstattungsstandards

Die Stuttgarter City bleibt umsatzstärkster Teilmarkt. Auch Vaihingen-Möhringen sowie Stuttgart-West zeigen stabile Vermietungsaktivität.

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Mietpreise für Büroflächen in Stuttgart

Die Spitzenmiete in Stuttgart erreicht 2025 bis zu 39 €/m² in 1A-Lagen.
Im CBD liegt die Leerstandsquote bei rund 2,5 %. Der Gesamtmarkt weist eine Leerstandsquote von etwa 5 % auf.

Damit zeigt sich:

• Top-Lagen bleiben knapp

• Sekundäre Lagen sind preissensibler

• Modernisierungsbedürftige Flächen stehen unter Wettbewerbsdruck

Für Unternehmen, die ein Büro in Stuttgart mieten möchten, bedeutet das:
Die Flächenauswahl ist selektiv – Qualität entscheidet.

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Angebotssituation und Neubaupipeline

Im Jahr 2025 wurden rund 143.000 m² neue Büroflächen in Stuttgart fertiggestellt. Die Projektpipeline für 2026 und 2027 fällt deutlich geringer aus.

Dies wirkt stabilisierend auf moderne Neubau- und Refurbishment-Projekte in zentralen Lagen. Gleichzeitig steigt der Druck auf Bestandsobjekte ohne ESG-Standard.

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Prognose Büromarkt Stuttgart 2026

Für 2026 ist eine Fortsetzung der strukturellen Marktanpassung zu erwarten.

• Spitzenmieten in 1A-Lagen bleiben stabil

• Leerstand bewegt sich seitwärts

• ESG- und Qualitätskriterien gewinnen weiter an Bedeutung

• Nachfrage bleibt mittelstandsgetrieben

Der Markt für Büroflächen in Stuttgart entwickelt sich nicht zyklisch, sondern qualitativ.

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Einordnung für Eigentümer und Unternehmen

Eigentümer von Büroimmobilien in Stuttgart sollten 2026 verstärkt auf aktives Asset Management, Modernisierung und ESG-Konformität setzen.

Unternehmen, die Büroflächen in Stuttgart mieten möchten, finden weiterhin Angebote – jedoch mit deutlichen Unterschieden zwischen City-Lagen und dezentralen Standorten.

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Fazit

Der Büromarkt Stuttgart 2025 war kein Einbruchjahr, sondern ein Jahr der Marktbereinigung.
2026 wird die Differenzierung nach Lage und Qualität weiter zunehmen.